Налог с продажи квартиры: кому нужно платить, а кто освобождается?

Любой гражданин, планирующий продажу квартиры, задается вопросом нужно ли платить налог с её реализации.

НК РФ выделяет понятие налога на доходы физических лиц. Продавая квартиру, владелец получает доход, соответственно должен оплатить налог. Но, согласно статье 217, доходы от продажи имущества не всегда облагаются НДФЛ.

Когда платят налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры не всегда облагается налогом.

Подоходный налог при реализации квартиры оплачивается только в том случае, когда имущество находилось в собственности до трёх лет. Это касается имущества, приобретённого до конца 2015 года.

В 2016 году вступили в силу новые правила, и теперь доход от реализации квартиры, купленной после 1 января 2016 года, становится необлагаемым по истечении 5 лет нахождения квартиры в собственности.

При этом, для объектов недвижимости, полученных по договору дарения, в результате наследования или приватизации, минимальный предельный срок владения остался таким же – 3 года.

Рассмотрим на примерах:

1. Гражданин Иванов приобрел квартиру в марте 2011 года и продал в апреле 2019 года. Квартира была у него в собственности более трёх лет, соответственно гр. Иванов должен оплатить НДФЛ.
2. В мае 2019 года владелец однокомнатной квартиры Смирнов А.А. решил продать свою собственность, приобретенную в январе 2016 года. Его доход будет считаться необлагаемым, т.к. имущество было в его собственности менее 5-ти лет.

Если брать во внимание ситуацию, когда гражданин получает новую квартиру по программе реновации взамен старой, то при реализации новой квартиры минимальный предельный срок будет считаться с момента получения имущественных прав на старую квартиру.

Рассмотрим случай, когда гражданин после продажи старой квартиры сразу покупает новую. За покупку ему положен налоговый вычет. Если величина вычета перекрывает сумму подоходного налога от продажи старой квартиры, то будет произведен взаимозачёт.

Расчет налога, ставка и налоговая база

Процентная ставка при расчете налога с реализации квартиры зависит от статуса налогоплательщика.

Ставка при продаже жилого помещения зависит от статуса налогоплательщика:

• 13% – для резидентов РФ (т.е. тех, кто постоянно проживает на территории России более 183 дней)
• 30% – для лиц, не являющихся резидентами страны (те, кто проживает в России менее 183 дней).

Налоговой базой в данном случае будет считаться прибыль, которую получил хозяин с реализации недвижимости. Таким образом, если цена при продаже ниже той цены, по которой продавец ранее сам купил квартиру, то НДФЛ платить не придется.

Для расчета налога используют формулу:

НДФЛ = (цена продажи – цена покупки) × 13%.

Стоит отметить, что, если квартира была продана по стоимости на 70% ниже, чем кадастровая, то, чтобы рассчитать налог, доход будет учитываться так: КСТ × коэффициент 0,7.

Как оплатить налог с продажи имущества

Физические лица, получившие доход от продажи имущества, обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ самостоятельно. Сделать это необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом реализации квартиры.

Например, если недвижимость была куплена в 2019 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2020 г. В случае просрочки ФНС начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% от суммы налогового сбора и не меньше 1000 руб.).

Рассмотрим ситуацию наглядно: предположим, что мы должны уплатить сбор в размере 130 000 руб., но мы оплатили его не до 30 апреля, а 30 августа. То есть мы опоздали на целых четыре месяца. В таком случае нам грозит штраф:

130 000 × 0,05 × 4 = 26 000 руб. Т.е. помимо налога мы оплатим ещё и 26 000 руб.

Это довольно жесткие санкции, поэтому лучше оплачивать всё вовремя.

Налоговую декларацию можно оформить вручную, либо в электронном варианте.

Бланк документа 3-НДФЛ можно получить бесплатно в налоговой инспекции и заполнить его вручную. Для кого-то предпочтительнее будет электронный вариант, тогда нужно использовать специальную программу.

Если самостоятельно заполнить документ не получается, можно обратиться в организации или к частникам, которые предоставляют услуги такого рода.

Из документов необходимо предоставить договор, подтверждающий факт сделки и банковскую выписку или чек. Оплата должна быть произведена не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Для удобства граждан существует несколько способов подачи декларации:

• лично в налоговой инспекции;
• по почте;
• через госуслуги;
• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Чтобы производить оплату через ЛК, необходимо сначала в нём зарегистрироваться. Для этого существует несколько способов. Пользователи отмечают простоту и доступность интернет-сервиса.

В личном кабинете также можно получить информацию обо всех начисленных и уплаченных суммах платежей, задолженности и переплате.

Налоговые вычеты

Чтобы уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, можно воспользоваться налоговым вычетом. Основание для получения имущественного вычета – декларация и документы, подтверждающие право на получение вычета.

Максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры – 1 000 000 рублей. Если в течение года налогоплательщик продал несколько объектов недвижимости, то указанная максимальная стоимость учитывается по всем проданным объектам в совокупности, а не по каждому отдельно.

По всем вопросам, касающимся расчёта налогов и налоговых вычетов с продажи недвижимого имущества можно обратиться в местное отделение ФНС.

Полезное видео о том, как заполнить декларацию 3-НДФЛ