Титульное страхование недвижимости — что это такое и его важные нюансы

Титульное страхование недвижимости — что это такое и с какими рисками сопряжено данное действие? 

Страховые компании разработали продукты, способные защитить всех участников сделки: продавец, покупатель, банк.

Страхование ответственности застройщика — защита граждан от потери денежных средств, инвестированных в строительство.

Личное страхование — финансовая защита гражданина в случае утраты платежеспособности. Выгодоприобретателем является банк.

Страхование недвижимости — защита собственника от финансовых потерь при физическом повреждении недвижимого имущества.

Титульное страхование — это защита от материальных потерь в случае потери права собственности на приобретённую недвижимость.

В чем суть титульного страхования?

В России около 2% сделок с недвижимостью аннулируются по решению суда. Очень часто сложно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Полную историю объекта узнать практически невозможно, нет гарантий, что не появятся несовершеннолетние, чьи права не были учтены при отчуждении имущества или продажа была совершена по принуждению.

Причинами расторжения договора могут быть:

• Мошенничество.
• Ошибки и опечатки в документах.
• Незаконные приватизация, наследование.
• Заключение сделки с применением насильственных действий.
• Неучтенные интересы лиц, не достигших 18 лет, либо недееспособных или находящихся в местах заключения граждан.
• Собственность находится под арестом или в залоге.
• Нарушение закона при совершении сделки.

Защитить интересы добросовестного покупателя от непредвиденной утраты недвижимости поможет титульное страхование. Такая страховка не поможет сохранить право собственности. По решению суда имущество перейдет законному владельцу, но страхователь получит денежную компенсацию. Страхователю важно доказать свою добросовестность и что ему было неизвестно о других законных владельцах, кроме продавца, а сделка была совершена на возмездной основе за собственные средства, либо с привлечением кредитных средств.

Виды недвижимости подлежащие страхованию титула

Приобретая недвижимость и на вторичном, и на первичном рынках не будет лишним оформить полис титульного страхования. При этом не важно приобретается объект за личные деньги или с привлечением заемных средств.

К страхованию допускаются такие объекты как:

• Квартиры.
• Частные дома.
• Офисы.
• Нежилые помещения.
• Гаражи.

Обычно рекомендуется осуществлять страхование титула при покупке имущества на рынке вторичного жилья, но и покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками. Выбранный застройщик может оказаться недобросовестным, и у одной квартиры может оказаться несколько владельцев. Оформить страховой полис можно еще на этапе строительства дома, однако действовать он начнет только после регистрации права собственности.

В случае инвестирования в строительство дома страхование правового титула не является целесообразным, так как согласно ФЗ No124 “Об участии в долевом строительстве” форма договора долевого участия максимально защищает инвестора. Согласно федеральному закону деньги на счет застройщика поступают только после регистрации сделки в государственных органах.

Во многих банках-кредиторах титульное страхование входит в список обязательных при оформлении ипотечного займа на покупку недвижимости вторичного пользования.

Страховая сумма и выгодоприобретатель

Страховая сумма — это денежная компенсация, размер которой определен в страховых обязательствах, которую страховщик обязуется выплатить в случае наступления страхового события.

При страховании правового титула собственник сам выбирает страховую сумму. Она может быть равна балансовой стоимости, указанной в ДКП, либо установлена в размере ее реальной цены. При оформлении ипотечного кредита допускается оформление страховых обязательств на сумму равную основному долгу.

Выгодоприобретателем по договору страхования правового титула является собственник, если имущество было приобретено за собственные деньги. Однако если недвижимость была приобретена с привлечением ипотечного кредита, то страховая сумма делится на 2 части: сумма, равная размеру основного долга на данный момент, перечисляется в банк, остаток перечисляется на счет страхователя. В этом случае бывшему собственнику получится вернуть первоначальный взнос и часть выплаченных денег, что намного лучше, чем выплачивать ипотеку за уже чужую собственность.

Срок договора титульного страхования

Период действия договора титульного страхования недвижимости может варьировать от 1 до 10 лет. Так как срок исковой давности по сделкам с имуществом составляет 3 года, многие предпочитают заключать договор страхования на этот срок. Однако многие специалисты в сфере недвижимости все же рекомендуют оформлять страховой полис на 10 лет и неспроста.

По требованию истца период исковой давности может достигать 10 лет. Также иск на истребование собственности из владения другими лицами может поступить в суд даже по прошествии 20 лет с момента нарушения прав истца. Истец в этом случае должен доказать, что ранее не знал об отчуждении имущества, тогда срок исковой давности будет отсчитываться с текущего момента.

Размер страховой премии

Цена страхования зависит от множества факторов:

• Период действия страхового полиса.
• История объекта недвижимости.
• Размер страховой суммы.
• Результат юридической экспертизы.
• Другие причины.

Базовый тариф варьирует в пределах 0.15 — 0.35% от стоимости объекта в год.

На усмотрение страховой компании тариф может быть уменьшен если недвижимость приобретается в новом доме, либо увеличен. Поводом для увеличения тарифа может быть:

• Несовершеннолетние или недееспособные собственники приобретаемой недвижимости.
• Срок менее 3-х лет с даты последнего перехода права собственности.
• Более 1 сделки по имуществу за последний год.
• Порядок оформления полиса титульного страхования.

Для начала следует выбрать надежную страховую компанию, после чего обратиться в нее с заявлением о страховании. После этого страховщик запросит документы на квартиру:

• Свидетельство права собственности.
• Справки БТИ.
• Договор купли-продажи.
• Заключение оценщика о реальной стоимости объекта.
• Выписка из ЕГРП.
• Писка из домовой книги.
• Техпаспорт.
• Иные документы.
• Страховщик может потребовать получить доступ к имуществу для проведения осмотра, либо экспертизы.

На основании полученных документов и сведений страховая компания проводит расследование истории объекта, выявляя все предполагаемы риски. После этого страховщик может согласовать подписание договора, либо отказать. Далее подписывается договор и оплачивается страховая премия.

При подписании договора важно внимательно его прочесть, особенно места, написанные мелким шрифтом. Необходимо внимательно изучить график платежей и ни в коем случае не допускать просрочек.

Нелишним будет поговорить со страховым агентом об условии включения в страховую выплату судебных расходов.

При наступлении события, которое может повлечь за собой потерю недвижимости, например получение повестки в суд, следует немедленно обратиться к страховщику. Следует согласовывать все свои действия во время судебного разбирательства со страховой компанией. Как правила страховая оказывает поддержку своему клиенту.

В случае решения суда в пользу истца, бывшему собственнику нужно обратиться к страховщику документами:

• Заявление о выплате страхового возмещения.
• Страховой полис.
• Паспорт.
• Свидетельство о регистрации права на недвижимость.
• Копия решения суда и материалы дела.
• Кредитный договор.
• Договор цессии.
• Другие документы, предусмотренные договором.

После получения всех необходимых документов, страховая рассматривает заявление в течение 30 дней, после чего принимается решение о выплате денежной компенсации. При положительном решении сумма перечисляется на банковский счет выгодоприобретателя, либо совершается почтовый перевод за счет получателя.

Причины отказа в возмещении

Существует несколько причин по которым страховщик может отказать в выполнении страховых обязательств:

• Недвижимое имущество было продано или подарена третьим лицам в период действия договора.
• Полное уничтожение имущества (компенсацию можно получить при имущественном страховании).
• Использование объекта недвижимости не по назначению (жилое помещение используется как офис).
• Несогласованное изменение конструкции помещения, перепланировка.
• Изъятие недвижимости за долги, арест.
• Добровольное отчуждение собственности.

Подводные камни

При выборе страховой компании следует детально изучить их договор страхования, обговорить с агентом все нюансы. Например, раньше многие недобросовестные компании вносили в договор пункт об отказе в выплате денежной компенсации в случае, если причина потери недвижимости наступила до оформления полиса титульного страхования. То есть такая страховка полностью теряет свой смысл. Либо причиной отказа в выплате возмещения может быть отсутствие проверки документов самим страхователем, например покупатель не запросил у продавца справку о дееспособности.

Не подлежит страховому возмещению обременение права собственности.

Например, не является страховым событием появление человека, отбывавшего наказание за уголовное преступление, ранее зарегистрированного по данному адресу. Этот случай не влечет за собой потерю права собственности, однако согласно Конституции РФ, если у гражданина нет другой жилплощади, он может жить по месту прописки.

Зарубежный опыт

В России титульное страхование — относительно новый продукт (существует с 1994 г.). В зарубежной практике страхование правового титула существует давно. В США все сделки по покупке недвижимости проходят со страхованием титула права, при этом период действия страховки неограничен. При наступлении страхового события в США компания выплачивает денежную компенсацию равную реальной стоимости жилья на текущий момент.

В Канаде, Германии и Австралии гарантию за сохранение титула дает государство, а не страховая компания. В случае наступления страхового события, государство выплачивает компенсацию, а потом само взыскивает средства с нарушителей.

Стоимость титульного страхования во многих странах намного ниже, чем в России и это закономерно, так как история недвижимости, там более прозрачна.

Преимущества титульного страхования

1. Юридическая поддержка страховой компанией во время судебных разбирательств.
2. Изучение страховой компанией истории недвижимости, что поможет избежать покупки «серой» квартиры.
3. Страховая сумма может быть равна реальной цене квартиры, а не той которая указана в ДКП.

Как вести себя в каждом из случаев, чтобы страховая компания быстро и корректно возместила вам все убытки смотрите в следующем видео: