От чего зависит расчёт досрочного погашения ипотеки?

Частичное досрочное погашение ипотечного займа выгодно для самих заёмщиков, потому они предпочитают применять подобные схемы. Чем больше тела кредита выплачивается в самом начале – тем лучше.

Это уменьшает общую переплату, в том числе – по процентам. Главное – заранее узнать о том, как проводится расчёт досрочного погашения ипотеки в том или ином случае.

Об основных правилах, условиях по расчёту

Банки разрабатывают каждый свой онлайн-калькулятор, с помощью которого клиенты могут сами рассчитать все необходимые показатели. Но понимание других специальных формул помогает понять, как рассчитывать результат.

Когда уменьшается сумма

Главное условие – чем меньше общая сумма долга, тем меньше начисляются проценты. Основная формула имеет такой вид:

X=S/N.

• S – конкретные деньги, отображающие остаток задолженности.
• N – периоды в месяцах до полной расплаты.

В случае с меняющимся сроком

Математические познания потребуются, когда речь идёт об аннуитетной схеме. У ежемесячного платежа две составляющие – начисленные проценты, либо общая сумма долга.

При таких обстоятельствах расчёт ведётся по формуле:

Долг каждый месяц = общая сумма *(i*((1+i)*/((1+i)*-1))

• N обозначает количество месяцев, связанных с кредитным договором.
• I – показатель месячного начисления по процентной ставке.

Использование указанных формул облегчает понимание того, допустил ли онлайн-калькулятор ошибку. Иногда бывает и такое. Они помогают понять, на каких условиях будет проходить досрочный возврат.

О различных схемах перечисления

У финансовых учреждений есть две схемы погашения долга, доступные клиентам:

1. Когда уменьшается период возврата.
2. Когда меньше платежи ежемесячного характера.

Аннуитетная схема работает не с такими привлекательными условиями. Это понятно, если провести точные расчёты. Каждый месяц переплата получается существенной.

Классическая схема ипотеки – такая же, что и у обычных займов. Лучше попробовать решение с дифференцированными платежами, когда есть возможность.

Один из следующих способов подходит, чтобы расплатиться раньше:

• С материнским капиталом. Это деньги, которые выплачиваются молодым семьям при рождении второго или последующих детей. Для получения помощи оформляют специальный сертификат, поскольку наличные гражданам не передаются. Выплата ипотечных кредитов, улучшение условий проживания – допустимые направления для использования сумм.
• Потребительский кредит. Новый для погашения старого. Вариант не самый выгодный. Он актуален, если владельцам интереснее как можно быстрее снять обременение.
• Рефинансирование текущего долга. Ипотека оформляется в другом учреждении, но с более выгодными условиями, чем раньше. Решение принесёт пользу при реальном уменьшении процентов.

Преимущества и недостатки решения

Снижение размеров переплаты – главное преимущество, интересное клиентам при любом виде взаимодействия. Главное – помнить о том, что сама ставка не меняется. Размер ежемесячных платежей будет меньше, как и общий срок, переплата за него. Это особенно удобно, когда известно заранее, что скоро с финансовым положением могут возникнуть проблемы.

Но досрочное погашение не лишено и некоторых недостатков. Один из них – невозможность оформить налоговый вычет для получения компенсации со стороны государства.

Этапы прохождения процедуры

Чтобы оплатить обычные кредиты, достаточно внести просто больше средств, чем обычно. Процесс расплаты по ипотеке отличается особенностями. Вопрос решается следующими действиями:

1. Сообщение банку о том, что будет проведено частичное или досрочное погашение долга. Для этого пишется заявление.
2. Внесение денег в кассах. Иногда можно выбирать и другие способы.
3. Последним клиенту передают новый график. Остаётся подписать его.

Заявление пишется только при обращении к тому же офису, где оформлялся первоначальный договор.

Об определённых хитростях банков

Обычно служащие банков стараются сделать всё возможное, чтобы клиент не воспользовался своими правами. Хотя продолжат говорить о том, что возможность есть. Расскажем о популярных на практике схемах.

• Серьёзное ограничение по сумме минимального платежа.

Её устанавливают на высоком уровне. В ипотечных договорах часто пишут о том, что можно вносить не более 15-20 тысяч рублей. Такие варианты применяются и при меньших, больших суммах.

• Введение ограничений по срокам.

Например, клиент уже некоторое время выплачивает свой долг. Потом получает крупную сумму, которую планирует направить на погашение. Это тоже сделать не получится – банки могут ограничивать периоды. Требуется исправно гасить долг минимум на протяжении 7-10 лет, чтобы решить этот вопрос.

Возврат излишне выплаченных процентов: что это?

Если заёмщик заранее погасил свою задолженность – он имеет право потребовать вернуть проценты, которые уже были выплачены. Для аннуитетной схемы такой вариант сохраняет актуальность. Часто уменьшение первоначального долга на первых этапах взаимодействия не происходит.

О страховании долгов или имущества

Страхование при ипотечных программах действует практически всегда. Хотя бы один вид договоров заключать надо, а иногда их и больше. Сумму страховки можно пересчитать, даже если часть долга возвращена раньше времени. Допустимо расторжение соглашений досрочно. Решение связано с экономией.

Если при гашении используется рефинансирование

Рефинансирование в другой компании – один из допустимых методов решения проблемы. У клиента есть право обращаться к сторонним банкам в любое удобное время. Тогда ипотека переоформляется с новыми, более выгодными условиями. Меняются любые параметры:

1. Способ расчёта платежей.
2. Сроки.
3. Процентные ставки, и так далее.

Обременение с имущества не снимается, даже когда кредитор – другой. То есть, залог просто переходит из старой организации в новую.

Оформление обычного потребительского кредита – отличный вариант, если надо снять ограничения, а общая оставшаяся сумма не превышает 1,5 миллиона рублей. Но для этого потребуется привлечь поручителей, либо использовать другое имущество в собственности для оформления залога.

От чего может зависеть график?

График после завершения процедуры полностью переделывается. Потом его распечатывают заново. По каждому ежемесячному платежу проценты уменьшаются, если всё сделано правильно. Это касается всего срока, оставшегося до полного погашения задолженности.

Если оказывается, что проценты выплачены, то ежемесячные платежи перераспределяются по основной задолженности.

Для утверждения нового графика к основному договору снова составляют дополнительное соглашение. Вся информация должна быть зафиксирована в этом документе.

Проводится ли пересчёт по процентам?

Трата первых платежей на проценты характерна при любом методе погашения. Только после этого переходят к основному долгу.

Для банка проценты — прибыль. Их повышение требуется для компенсации трат.

Они тоже подлежат пересчёту, когда удалось вернуть деньги раньше срока.

При работе с процентами расчёты проводятся по таким вариантам:

• Сохранение неизменного размера кредита. Но количество платежей будет меньше.
• Количество платежей – то же, а размеры – меньше.
• Клиент сам выбирает метод, наиболее удобный для себя. Достаточно сообщить своё решение сотрудникам, когда подаётся заявление.

Нюансы по материнскому капиталу

Применение материнского капитала для досрочного погашения части суммы предполагает прохождение таких этапов:

1. Обращение в Пенсионный фонд. Там скажут, сколько осталась, и можно ли использовать её, чтобы выплатить банку.
2. Составление заявление, с описанием способа применения денег.
3. Заявление банку, подтверждающее выбор конкретного метода.
4. Оба договора должны иметь одинаковую дату, когда деньги фактически поступают на счёт.
5. Списание происходит после перечисления денег со стороны Пенсионного фонда.

Обращаться нужно по месту регистрации заявителя.

О выгоде заявителей

Условия договора, сроки пользования ссуды – два фактора, на которые стоит обратить повышенное внимание. Если эти показатели слишком маленькие – то велика вероятность применения дополнительных санкций со стороны кредитора.

Клиенту невыгодно погашать долг в первые два-три месяца, за этим действием следуют слишком серьёзные наказания. Чтобы не заработать дополнительные штрафы – рекомендуется подождать хотя бы полгода.

Эксперты банковской сферы полагают, что выгоднее сокращать не размер платежей каждый месяц, а общий срок. Нагрузка на заёмщика в финансовом плане минимальна. Тогда общая переплата уменьшается. Не стоит соглашаться с растягиванием кредитов на более длительные периоды.

При досрочном погашении решают множество проблем, если заранее рассчитать свои возможности. Рекомендуется заранее обратиться за профессиональной консультацией к сотрудникам банка, либо так называемым брокерам. Они помогут провести предварительные расчёты. Главное – не забыть уведомить вторую сторону о своём решении, иначе оплата не будет принята во внимание. Деньги просто спишутся как обычно, без дополнительной выгоды для владельца. Останется ждать следующего месяца, чтобы выбрать правильный вариант погашения. Ограничений по количеству обращений и заявлений с таким вопросом нет.

Правила досрочного погашения кредита в следующем видео: