Квартира с обременением – что это значит, как снять, последствия продажи

Во время приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья каждый будущий владелец должен представлять, какие могу возникнуть скрытые препятствия, ограничения при распоряжении жилым помещением.

Будущие владельцы интересуются, что это значит — «квартира с обременением«, какие виды ограничений существуют, как их снять правильно.

Квартира с обременением – что это значит

Обременение представляет собой документально зафиксированный акт ограничения на законное пользование официального владельца собственным жильем.

Подобное ограничение может отражаться в официальном договоре, проявляться в наложении ареста либо банковской ипотеки. Некоторые формы обременения разрешают только проживание в квартире либо эксплуатацию ее в виде арендного жилья.

Как проверить, стоит ли обременение на приобретаемую жилплощадь или нет? С этой целью будущему владельцу необходимо обратиться в Росреестр, потребовать выписку. Подробную информацию можно выяснить на действующем портале Росреестра.

Разновидности обременений

В действующем законодательстве прописано несколько категорий ограничений, обозначенных в отношении жилплощади. Квартира, оформленная по банковскому ипотечному договору, считается залоговым имуществом финансового института, выдавшего субсидии на ее обретение.

Формы обременений:

• Официальный запрет на проведение конкретных действий
• Рента
• Аренда
• Арест
• Законное доверительное управление.

Финансовый арест может накладываться на основании официального судебного вердикта, после полной оплаты обременения он устраняется. Во время имеющегося ареста недвижимость нельзя продать, оформить дарственную, все эти действия возможны только после снятия обременения.

При наличии арендного ограничения недвижимость можно дарить либо продавать иному лицу, но полноправное распоряжения наступает только после истечения срока официальной аренды.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В случае продажи новый хозяин обязан обеспечить уход лицу, находящемуся на иждивении.

Доверительное управление используется в момент длительного отсутствия собственника. Это управление оформляется в пользу близкого родственника.

Вероятные риски

Имеющееся ограничение на жилье имеет следующие последствия для собственника:

• Перед будущим собственником возникает задача расторжения официального договора купли-продажи либо признания его не имеющим силы. Все издержки, которые он понес на заключение законной сделки, бывший домовладелец может не возвратить. Иногда может потребоваться открытие судебного процесса, но даже он не дает полной гарантии возврата затраченных средств.
• Возникнет задача – оставлять собственность в своем владении либо возвращать бывшему владельцу. В случае реализации первого варианта потребуется полное погашение имеющегося финансового бремени. Все имеющиеся расходы по оплате ипотечного займа ложатся на плечи нового владельца жилплощади.
• Отказаться от заключенной сделки может бывший владелец. В таком случае издержки, которые понес потенциальный покупатель, возвращается в судебном порядке. Процесс отдачи финансов может пролонгироваться на длительный срок.

Вероятные риски будущего покупателя в этой ситуации серьезнее:

• Совершенная сделка не обладает законной юридической силой на основании поданного заявления от лиц, представляющихся потенциальными кандидатами на получение жилплощади.
• Утеря приобретателем официального права жилищной собственности по причине оспаривания этого права бывшим владельцем, имеющим подобное жилищное право.
• Расторжение официального договора, при наличии ограничений пожизненной рентой, законными рентополучателями в момент получения особых условий.
• Требование возврата жилплощади лицами, имеющими на нее законные права – банковская ипотека, публичный сервитут.
• Непредвиденные затраты, например, неожиданные расходы на восстановление ценных памятников архитектуры.

Способы уточнения обременения

Проверить наличие либо отсутствие ограничений можно следующими способами:

• Совершение запросов на квартиру у государственных органов.
• Проверка в форме опроса местных жителей и соседей.

Важно не упустить следующие нюансы:

• Потенциальный покупатель запрашивает подробную выписку по ЕГРП по оформляемой квартире, также могут потребоваться дополнительные выписки из домовой книги и справки из местного органа ФМС о зафиксированных в нем жильцах.
• В качестве дополнения можно запросить подтверждающую справку действующей управляющей компании о лицах, законно проживающих в квартире. Из нее могут временно удалиться военнослужащие либо заключенные.
• Арендное обременение уточнить сложнее, ведь тут придется не один раз посетить квартиру, расспросить соседей о проживающих жильцах.
• Местный муниципалитет предоставляет справку о наличии ограничения на жилплощадь, признанной ценнейшим памятником архитектуры либо искусства.
• Официальный портал судебных приставов размещают информацию о вероятном наложенном аресте на жилплощадь, она выходит после ввода имени и даты рождения собственника.

Продажа обремененной квартиры

В юридической практике немало случаев реализации жилплощадей с наложенным обременением. Однако это возможно реализовать не со всеми видами квартирных обременений:

• Арестованная квартира дальнейшей реализации не подлежит;
• При оформленной ипотеке освобождение возможно, когда финансовые обязательства переходят к новому владельцу.

Например, подобная ситуация возможна, когда предыдущий собственник не возместил ипотечную ссуду. Также при реализации финансово обремененной квартиры в рассрочку, она закрепляется за предыдущим владельцем, пока сумма полностью не погашена.

При финансовом обременении рентой, на снятие ограничений требуется не официальное решение законного домовладельца, но и одобрение законного получателя ежемесячной ренты. Квартирные повинности по официальному договору долгосрочной ренты переходят при этом к новому документальному владельцу.

Документация

При оформлении реализации жиплощади с обременением могут потребоваться следующие бумаги:

• Официальный договор о приобретении недвижимости с точным указанием вида наложенного обременения;
• Зарегистрированный акт приема-передачи жиплощади;
• Документ на законное право безраздельной собственности на жилое помещение;
• Подтверждающая выписка из ЕГРН с точным указанием зафиксированного обременения;
• Заявление от будущего покупателя и официального продавца с указанием осведомленности сторон о присутствии финансового обременения на квартиру;
• Подробная выписка с домовой книги с отражением всех прописанных в квартире лиц.

Это лишь краткий список того, что может потребоваться при заключении официальной сделки с финансовым обременением. Для ограничения могут потребоваться другие бумаги, обусловленные тем или иным его видом.

К примеру, ограничение ипотекой требует выдачи письменного согласия официального залогодержателя. В случае рентного ограничения потребуется документальное согласие получателя ежемесячных выплат, оформленное нотариально. Судебный арест требует решения о его дальнейшем снятии или официального постановления задействованного в деле судебного пристава. Реализация квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, возможна только с официального согласия официальных органов опеки. Снятие ограничений совместно нажитой квартиры без согласия второго законного супруга невозможно.

Как снять обременение?

Снятие обременений возможно при устранении вероятных причин, повлекших их установление. Снятие любых ограничений производится методом внесения подтверждающих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

С этой целью инициатор снятия ограничений обращается с документацией:

• В ближайшее подразделение Росреестра.
• Действующий многофункциональный центр по оказанию государственных услуг.
• Направить всю документацию обычным почтовым отправлением. При подобном действии все бумаги должны пройти нотариальное заверение.

В некоторых ситуациях дополнительно может потребоваться дальнейшее участие физического либо юридического лица, выступавшего ранее в роли инициатора установления ограничения.

Отменить финансовые обременения, связанные с официальным договором ипотечного займа можно в следующих моментах:

• После окончательного погашения основной суммы долга, а также обозначенных процентов за целевое пользование;
• В момент досрочного прекращения финансовых обязанностей между сторонами.
• При полном либо частичном разрушении недвижимости, выступавшего в роли дополнительного залога.
• В момент реализации квартиры на открытых банковских торгах и полноценном погашении выданного кредита за счет вырученных средств.

Далее ответственные сотрудники произведут следующие действия:

• Устранить ограничения, внести соответствующие данные в ЕГРН;
• Отказать в дальнейшем удовлетворении прошения с указанием точной причины.

Плюсы и недочеты приобретения подобной недвижимости

Внимание! Единственный позитивный момент во время приобретения квартиры с любым видом ограничения – ее доступность. Стоимость в отдельных моментах снижается вдвое.

Основной недочет такой жилплощади – пользоваться своим правом положенной собственности в полной мере невозможно. То есть проживать можно, а вот распорядиться по собственному усмотрению нельзя.

Если покупатель согласен выждать время до снятия квартирного обременения, например, во время действия долгосрочной аренды либо при пожизненной иждивенческой ренте, то сниженная стоимость реализации квартиры для него – выигрышный аргумент. Если приобретение связано с наличием притязаний третьих лиц, то неприятных результатов и вероятных рисков дальнейшей утраты недвижимости избежать трудно.

Покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание смотрите в следующем видео: