Как взять кредит на покупку вторичного жилья – нюансы и выбор подходящего предложения

Вторичным жильём называется обжитая квартира, у которой уже был хозяин. Бо́льшая часть многоквартирных домов и есть «вторичка». Даже новостройки со свидетельством считаются вторичными квартирами. Российские банки преимущественно выдают кредит на покупку вторичного жилья, так как рисков не существует.

У «первички» масса рисков, начиная от недобросовестного застройщика, оттягивающего срок сдачи, заканчивая некачественной постройкой, а ещё хуже столкнуться с подрядчиком на грани банкротства. Как грамотно взять кредит на покупку вторичного жилья разбираемся сегодня.

Почему покупатели выбирают вторичку

Обычно заёмщики выбирают вариант вторичного жилья, потому что:

1. Если сравнивать с первичным рынком, то процедура проще на «вторичке».
2. В квартире сразу можно проживать, не нужно делать капитальную отделку.
3. Такое жильё можно встретить в любом районе. Неважно в городе или посёлке.
4. Доступность цены и выгода ипотечных условий. Программ кредитования на вторичный рынок в разы больше.
5. Риск остаться без жилья отсутствует, не как с «долёвками».

Банки более охотно кредитует именно этот сегмент рынка, потому что риски для покупателя отсутствуют. И всегда идёт навстречу покупателю вторичного жилья, предоставляя массу ипотечных программ.

Льготное кредитование на приобретение вторичного жилья

В целях помощи гражданам государство ввело льготные программы жилищного кредитования. Обычно она имеет следующие преимущества:

• возможность оплаты ежемесячных платежей без комиссий;
• низкая процентная ставка от 9 до 11% годовых;
• если первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры, то можно выбрать срок кредитования до 30 лет;
• льгота предоставляется на жильё первичного и вторичного рынка.

Обычно ко льготникам относятся:

1. Многодетные семьи.
2. Родители одиночки.
3. Работники бюджетной сферы.
4. Инвалидам и семьям с детьми-инвалидами.
5. Военным. Есть даже такое понятие, как военная ипотека. Сертификат выдается участникам НИС (накопительная ипотечная система) после 3 лет службы.
6. Ликвидаторам аварии Чернобыльской АС.
7. Лицам, проживающих в непригодных условиях.

Чтобы получить льготную ипотеку необходимо:

• Написать заявление в администрации. В ней комиссия рассматривает заявку на оформление кредита (обычно смотрят на платёжеспособность гражданина, т. е. как и в банке и достоверность всей предоставленной документации).
• Сотрудники администрации через 5 рабочих дней выносят решение.

Также вступил в силу закон о льготной ипотеке в 6% с 2018 года. По постановлению правительства № 1711 от 30.12.2017 года ипотеку в 6% вправе получить семьи с двумя и более детьми. Более конкретные условия предоставления таковы:

1. Семьям со вторыми детьми, рожденными после 2018 года.
2. Семье с третьими и последующими детьми, рождёнными после 2018 года.

Требование к займу:

• Для новой ипотеки договор заключается в рублях не ранее 2018 года.
• Максимальная сумма не более 3 млн. рублей для областей РФ, а для Москвы и области до 8 миллионов рублей.
• Первый взнос 20%.
• Обязательное страхование жизни и здоровья заёмщика.
• Платежи аннуитетные.

Обратите внимание! Ипотека 6% выдаётся только на новостройки. Она может быть и первичкой и вторичкой, но покупать обязательно нужно от застройщика или подрядчика.

Самым первым банком, принявшим решение выдавать кредит под 6% стал ВТБ. Какая выгода давать ипотеку под такой низкий процент? Банку ежемесячно от государства будет начисляться компенсация от недополученного процента.

Оформление поэтапно:

1. Подготовить стандартную документацию, включающую в себя документы о рождении детей.
2. Взять кредит по ставке 6%.
3. Государство компенсирует банку недостающий процент.

При уже оформленной ипотеки поступают следующим образом:

• Заёмщик приходит в банк со свидетельствами о рождении и с просьбой о рефинансировании ипотечного займа.
• Банк подготавливает дополнительное соглашение.
• Стороны подписывают соглашение, и банк уменьшает ставку по кредиту.
• Государство вернет неполученный доход банку.

Ставка в 6% действует только 3 года при рождении второго ребенка и 5 лет при рождении третьего и последующего ребенка. Если в семье после 2018 года появились второй и третий ребенок, то срок льготной ипотеки составит 8 лет.

Условия кредитования на приобретение вторичного жилья в Сбербанке

Сегодня Сбербанк предлагает такие условия кредитования для вторичного жилья:

• Молодым семьям ставку снизили, теперь она составляет до 8,6% в год.
• Акция «Витрина» предполагает ставку 9,1%.
• Ипотека без акций держится на 9,4%.

Обратите внимание! К базовой ставке могут добавит 0,5% — если заёмщик не «зарплатник», а если он ещё отказывается от страхования жизни и здоровья, то ставка увеличится на 1%.

Другие условия программ для вторичного рынка:

• Минимальный кредит 300 000 рублей, а максимальный до 30 миллионов.
• Срок кредита от 1 года до 30 лет.
• Не обойтись без «первоначалки» в размере 15%.
• 85% от стоимости квартиры должен составлять кредит, можно меньше, но не больше.
• Страхование объекта до момента погашения займа.

Ипотека обеспечивается залогом приобретаемой вторичной квартиры.

Требования для покупателя «вторички»:

1. Возраст от 21, на момент погашения до 75 лет.
2. 6 месяцев на последнем месте работы.
3. Общий трудовой стаж год.
4. Прописка в области нахождения банковского отделения.

Документация для предоставления:

• Паспорта заёмщиков и созаёмщиков.
• Военный билет для мужчин.
• Водительское удостоверение, СНИЛС, документ о рождении (выбрать что-то одно).
• Согласие супруга на заключение договора.
• Трудовая книжка, заверенная у работодателя.
• Документы на выбранную вторичную квартиру.
• Заявление на предоставление ипотеки.
• Если заёмщик-льготник, то предоставить подтверждающие документы из администрации.
• Для заёмщиков по программе «Молодая семья» предоставить свидетельство о рождении детей и свидетельство о заключении брака.

Внимание! Программа «Молодая семья» действует для граждан, не достигших 35-летия.

Как берут ипотеку на покупку вторичного жилья

Чтобы взять ипотеку необходимо пройти несколько этапов:

1. Выбрать банк ипотечного кредитования.
2. Отправить уже собранную документацию. По стандарту неё входит:

• удостоверение личности;
• анкета или заявление на предоставление ипотеки;
• справка по форе банка или 2-НДФЛ;
• копия трудовой книжки, заверенная у работодателя.

Перечень документов у каждого банка свой, поэтому список лучше уточнять у кредитных специалистов. С пенсионера, к примеру, могут спросить пенсионное удостоверение.

3. В случае одобрения подыскать квартиру на вторичном рынке. Специалисты также озвучат максимальную стоимость кредита, от которой будет отталкиваться заёмщик при выборе квартиры. Срок поиска жилья составляет от одного месяца до четырех, в зависимости от банка. Например, ВТБ дает срок 4 месяца на поиск квартиры.
4. Внести задаток за понравившийся объект и заключить предварительный договор.
5. Пригласить оценщика, для составления отчета по её стоимости.
6. Подать информацию на квартиру на рассмотрение. Обычно предоставляют:

• отчет об оценке;
• свидетельство о праве на собственность;
• кадастровую и техническую документацию (паспорта или выписки);
• удостоверение личности продавцов;
• справку о составе семьи;
• справку о задолженности по коммунальным платежам;

Иногда в индивидуальном порядке кредитный специалист вправе запросить дополнительные документы, например, согласие супруга на продажу (оно должно быть нотариально заверено). Это касается ситуаций, когда жильё приобретено в браке, если оно куплено до брака, то он считается собственностью только одного из них. После положительного ответа явится в отделение с продавцом и зарегистрировать сделку.

С собой нужно иметь:

• договор купли-продажи;
• документацию на квартиру оригиналы;
• отчет об оценке;
• паспорта всех участников сделки;
• расписка на получение первого взноса от продавца.

7. Застраховать жилищный кредит. Страхование ипотеки услуга не обязательная, но стоит учесть, что если заёмщик отказывается от него, то ставка увеличится на 1% (такое условие практически у всех банков).
8. Расчет производится на сделке в Росреестре, т.е. покупатель отдает первоначальный взнос продавцу. Госпошлину за получение свидетельства или выписки из ЕГРН оплачивает покупатель.
9. После того как получены документы о регистрации (покупатель получает выписку из ЕГРН, а продавец о том, что недвижимость на нем не числится) их предоставляют в банк.
10. Банк рассчитывается с продавцом окончательно. Сделка завершена.

Важно! Порядок сделки в каждом банке индивидуален, к примеру, в Сбербанке сразу регистрируют работники МФЦ. Соответственно времени на сделку уходит существенно меньше, что удобно для участников процесса.

Где самые выгодные условия кредитования покупки вторички

Любой гражданин предпочитает купить жильё выгодно, в особенности это касается «ипотечников», так как переплата по кредиту не маленькая, приблизительно полная стоимость квартиры. Выгодно приобрети «вторичку» в кредит можно, если:

• Предоставить сертификат «материнского капитала» или «молодой семьи». Их можно использовать и на первый взнос, и на погашение уже имеющегося жилищного займа.
• Воспользоваться правом налогового вычета. Он составляет 13% от суммы приобретения и может составлять 260 000 рублей максимум за всю жизнь.

Важно! Имущественный вычет на расходы предоставляются на покупку квартиры, комнаты, жилого дома. Также существует налоговый вычет по ипотечным процентам. Это два разных вычета.

Граждане нашей страны могут воспользоваться такой привилегией подав в налоговые органы такую документацию:

• Паспорт.
• Договор купли-продажи.
• Правоустанавливающая документация (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
• Документы, подтверждающие оплату за ипотеку (обычно это чек, выписка перевода, платежка).
• Копия ИНН.
• Справка 2-НДФЛ.
• Заявление на возврат налогового вычета.
• Декларация 3-НДФЛ.

После подачи документов налоговый инспектор рассматривает заявление и правильность предоставленной документации от 2 до 4 месяцев. Затем письменно или устно уведомляет о своём решении заявителя.

Если брать в сравнение банки и их программы для кредитования вторичек, то самыми выгодными и популярными на сегодня будут:

1. Сбербанк. Процентная ставка 9,1%, первый взнос 15%. Ставка для молодых семей 8,6%.
2. ВТБ и Банк Москвы. Ставка 9,1, взнос 15%. Для зарплатников взнос будет 10%. Если квадратура квартиры более 65 метров, то ставка составит 8,9%.
3. Газпромбанк. Ставка 10, взнос 20. Для газовиков 15% первый взнос, для крупных партнеров 15%.
4. Россельхозбанк. Процентная ставка 10,25, первоначальный взнос 15%. 10% первый взнос для молодой семьи.
5. Райффайзенбанк. Ставка 10,99%, взнос 15%.

Несколько советов при выборе программы:

• Подыскать вариант недвижимости. В нашем случае это вторичный рынок.
• Рассмотреть подробно специальные государственные льготные программы, возможно под какую-то гражданин и подойдет, а лучше если под несколько.
• Подобрать банк с более выгодной ставкой можно, проштудировав интернет.
• Вычислить ежемесячный платеж можно самостоятельно, используя кредитный калькулятор.

Возможно ли взять ипотеку без первого взноса

В России возможно взять ипотеку на вторичное жильё без «первоначалки». Некоторые банки предоставляют жилищный кредит без первоначального взноса, но стоит учитывать, что ставка в этом случае будет выше.

Ранее считалось, что ипотеку без «первоначалки» преимущественно берут люди с «серым» доходом, те кто не может накопить на взнос и люди, не умеющие управлять своими средствами. Но как показала практика, это всего лишь домыслы работников банковских организаций. Граждане, решившие взять ипотеку даже без первого внесения платят по кредиту исправно, некоторая доля заёмщиков всего лишь 4% не оплачивает свои долговые обязательства перед банком.

К банкам, предоставляющим кредит без первого взноса относят:

1. Металлинвестбанк.
2. Промсвязьбанк.
3. Банк Возрождение.
4. СМП Банк.

Ставка процентов этих банков составляет от 12 до 14% годовых. Довольно дорогая ипотека получается без первого внесения, поэтому для того чтобы сэкономить можно постараться накопить на «первоначалку», ну или в крайнем случае занять у друзей или родственников. Не получается, то обращаются к способам, описанным ниже.

Существует способ без первоначального внесения — использование материнского капитала (его сумма сегодня 453 026 рублей). Или молодой семьи (в зависимости от количества человек в семье около 35% от цены жилья). Часто в банках возможно применить военный сертификат на покупку «вторички». Но стоит знать, что не во все берут эти сертификаты.

Ипотеку с использованием субсидий в качестве «первоначалки» выдают:

• Сбербанк под 12% годовых.
• Уралсиб, ставка 10,8 в год.
• Райффайзенбанк под 12,5 годовых.

Условия этих банков таковы, что если доход заёмщика не официальный, то нужно будет к сертификату доплатить ещё плюс 10% собственных средств. Если же доход официальный, т. е. есть подтверждение по справке 2-НДФЛ, то дополнительно вносить ничего не нужно.

Ещё один способ не платить первый взнос называется «завышением». Его используют, как говорится, в обход банка. Согласно ему, цена на квартиру завышается на сумму взноса. Но здесь потребуется расписка от продавца о получении денег.

Например, квартира стоит 2 миллиона рублей, первый взнос 10% (200 000 рублей). У покупателя нет таких средств, соответственно подается заявка по таки условиям: якобы квартира стоит 2 200 000 рублей, сумма ипотеки 2 миллиона рублей, а взнос 200 000 рублей. Далее пишется расписка о получении средств от продавца, и банк перечисляет ему полностью сумму цены вторичной квартиры.

Могут возникнуть неприятные ситуации, такие как:

• Оценка перед банком может не пройти. Если завышение вдруг окажется большим, что намного отличается от аналогов на рынке вторичной недвижимости.
• Расписки от юридического лица не принимаются, поэтому новостройка вариант приобретения сложный.
• Покупатель рискует тем, что продавец может требовать тот самый прописанный «завышенный» взнос, хотя он виртуальный, поэтому этот вопрос обговаривают сразу.

Прежде чем, взять кредит на покупку вторичного жилья, для начала нужно оценить свои возможности, заглянув на несколько лет вперед. И уже потом, все детально взвесив принимать решение о выборе банка и его программы кредитования. Каждый гражданин вправе приобрести жильё выгодно, для этого стоит с умом подойди к выбору банковской организации. Тогда рассчитываться за своё жильё будет не в тягость, а радость.

Схема покупки вторичного жилья через ипотеку в следующем видео: