Требования к жилью под ипотеку — какие критерии выдвигают банки

При покупке недвижимости в ипотеку банк проверяет, соответствует ли оно установленным требованиям. Когда ипотечный кредит одобрен, заемщику дают 3–4 месяца на поиск подходящего объекта. Если предполагаемая квартира или дом уже выбраны, нужно сразу удостовериться, подходит ли жилье под ипотеку в конкретном банке. После можно подавать заявку на кредит и ожидать решения.

Какое жилье подходит и не подходит под ипотеку

Требования к ипотечному жилью выдвигают банки и страховые компании, без участия которых сделка не состоится. Критерии к объекту у всех схожи.

Иногда банки выдвигают собственные требования, обычно, они касаются географии и места расположения.

Общий список включает:

• Квартиры в многоквартирных домах.
• Апартаменты.
• Комнаты в многоквартирных домах.
• Таунхаусы, в том числе с участком земли.
• Частные дома вместе с земельным участком.

Класс жилья на решение банка влияет редко. В ипотеку можно взять объект экономкласса, люксовую недвижимость. В последнем случае слаборазвитая инфраструктура снижает оценочную стоимость, так как спрос на такие квартиры или дома узок.

Квартиры в общежитиях, домах гостиничного типа, малосемейках кредитуют многие банки, но есть те, кто откажет. Если такой объект нужно оформить в ипотеку, следует изначально уточнять, подходит ли он под условия кредитования банка.

Общие требования к зданию

Сооружение, в котором расположен объект, должно быть возведено после 1970 года. В требовании есть исключения – дома, не подлежащие сносу. В основном к числу таковых относят некоторые московские постройки (серии I-515/510/511).

Общие критерии:

• Износ здания – не более 50–70%. Если при строительстве стен использовалась древесина – то не более 40%.
• Дом не должен стоять на учете под снос, реновацию, капитальный ремонт.
• Здание не должно иметь конструктивных дефектов – явных перекосов стен, потолка, пола. Банки не кредитуют ветхое жилье, требующее полного или частичного переустройства.
• Располагаться сооружение должно в зоне действия банка. Иногда есть исключения, когда кредитуется недвижимость в других регионах.

Важно знать: Жилье под ипотеку не должно находиться в заповедной территории, являться архитектурным или историческим памятником.

Если объектом является частный дом или таунхаус, то располагаться он должен вблизи других жилых домов. К зданию должны быть проложены подъездные дорожки, обеспечивающие беспрепятственный доступ круглый год, независимо от погодных условий. Если пути пересекает река, необходимо наличие надежного моста. Подъездные пути – асфальтированная или гравийная дорога, устойчивые к подтоплениям.

Помимо технических аспектов проводится оценка местной инфраструктуры. Результат проверки повлияет на конечную стоимость, так как для банка важна ликвидность. Реализовать дом, вблизи которого нет школ, больниц, магазинов – сложнее.

В список обязательных требований относится постановка на кадастровый учет, наличие технической документации.

Важно знать: Не все объекты, расположенные в деревнях или сельской местности, можно купить в ипотеку. Обычно банки предоставляют список населенных пунктов, подходящих под требования.

Технические требования

К стандартным требованиям относят:

• Наличие бетонного, каменного или кирпичного фундамента и перекрытия. По этой причине банки редко кредитуют «сталинки». Несколько проще оформить в ипотеку панельную «хрущевку», но такие дома часто входят в список некредитуемых.
• В жилом помещении должна быть кухня, оборудованный санузел. Исключение – новостройки, нововозведенные или недостроенные частные дома – в них санитарная техника может отсутствовать. Данный критерий касается квартир, таунхаусов и частных домов.
• Подключение всех основных коммуникаций: отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергия. При этом электричество должна подавать специализированная компания. В частных домах допускается собственное водоснабжение – наличие скважины. Отопление может быть центральным либо газовым.
• Окна должны быть расположены в соответствии с планом, полностью остеклены.
• Долей может быть только целая комната или несколько комнат, независимых друг от друга – каждая должна иметь отдельный вход. Аналогичные требования выдвигаются при оформлении ипотеки на покупку комнаты.
• Помещение не должно быть оборудовано газовой колонкой.

В многоквартирном доме должно быть не менее пяти этажей. Исключения из требования – таунхаусы, апартаменты, дюплексы или дома, возведенные в ЦАО в Москве после 1991 года. Высока вероятность отказа при покупке или продаже квартиры на цокольном этаже, колясочных, переоборудованных под жилплощадь.

Важно знать: Вопрос перепланировки решается между продавцом и покупателем, но в результате банк все равно потребует узаконить переустройство либо вернуть первоначальное состояние. Мнения банков в этом вопросе разняться: есть те, кто допускает продажу без оформления перепланировки, другие откажут в проведении сделки.

Если обобщить все требования, то здание и сам объект должны быть пригодны для длительного проживания, не требуя капитального ремонта и переустройства.

Когда объектом кредитования является частный дом или таунхаус с участком земли, необходимо провести межевание. Границы участка должны быть четко обозначены и отражены в документах, так как дом без земли реализовать сложно. Сам участок должен быть во владении будущего покупателя, в ряде случаев допускается долгосрочная аренда.

Требования к объектам на первичном рынке недвижимости

К новостройкам требование одно – здание должно быть аккредитовано банком, выдающим ипотеку. Если речь идет о покупке, то финансовое учреждение сразу даст перечень подходящих строительных компаний и одобренных домов. Взять квартиру можно на любой стадии возведения.

Часто банки готовы аккредитовать любой дом и любую строительную компанию. В данном случае заемщик выбирает новостройку, подходящую квартиру, после чего обращается за ипотечным кредитом. При подборе объекта нужно руководствоваться общими правилами и особыми условиями банка.

На что нужно обратить внимание:

• Месторасположение дома. Он должен находиться в черте города либо удален, но не дальше, чем допускает банк. Жилье под ипотеку одобрят, если оно расположено не далее 100-120 км от города.
• Расположение поблизости других жилых домов, инфраструктура.
• Качество подъездных путей к дому, к жилищному комплексу.

В пределах города с покупкой новостройки в ипотеку сложности возникают редко. Непригодными признаются дома в неблагополучных районах, вблизи промышленных или заводских зон, в местах с низкой экологией.

Юридическая сторона вопроса

Купить или продать в ипотеку можно только «чистую» жилую недвижимость. Это понятие предполагает:

• Отсутствие в числе собственников несовершеннолетних детей или наличие разрешения органов опеки на сделку.
• Отсутствие среди владельцев недееспособных лиц, служащих или отбывающих срок заключения.
• Неприемлемо, если из квартиры были незаконно выписаны любые лица, имеющие права на недвижимость.
• Для земельного участка должно быть разрешение на индивидуальное жилое строительство. Менее интересны для банков участки для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, но купить или продать в ипотеку дом на таком участке возможно.

Желательно, чтобы срок владения превышал три года, а для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года – более пяти лет. Это не жесткое правило, но к таким квартирам банки относятся с осторожностью. Возможны дополнительные или более длительные проверки всех документов и предыдущих жильцов.

Ипотечный объект не может являться предметом залога, быть арестованным или обмеренным правами третьих лиц. Исключением из правила станет закладная, когда ипотечное жилье продается в ипотеку другому человеку.

Все фактические параметры объекта должны соответствовать тому, что указано в документации. Если проведение сделки при наличии неоформленной перепланировки возможно по решению банка, то общая квадратура, план этажа и всего подъезда должны совпадать.

Ипотека по госпрограммам

Государство разработало множество программ поддержки различных категорий граждан:

• ипотека для молодых семей;
• поддержка для многодетных семей;
• военная ипотека.

Жилье под ипотеку при финансировании государства должно отвечать стандартным требованиям. Объединяет все программы один факт – недвижимость должна быть именно жилой. В основном кредитуются квартиры, расположенные в том городе, где оформляется субсидия.

Под требования попадают и таунхаусы, и частные дома, расположенные на участках земли под ИЖС. С квартирами в рамках госпрограммы для многодетных семей, стартовавшей в начале 2018 года (ипотека под 6%), ситуация иная. Под критерии попадает жилье, стоимостью до 8 млн рублей для Москвы, МО, Петербурга или Ленинградской области, либо до 3 млн, есть объект расположен в одном из регионов РФ. Взять элитную недвижимость не получится, ее цена в два — три раза выше. Требованиям соответствуют новые и вторичные объекты экономкласса.

Несмотря на ограничения, под ипотеку попадает большая часть жилой недвижимости первичного и вторичного рынков. Сложности возникают в тех случаях, когда объект расположен в удалении или здание возведено давно. Относительно новые дома возводились по установленным стандартам, которые удовлетворяют требованиям банков и страховых компаний.

Стоит ли брать ипотеку смотрите в следующем видео: