Вторичное жилье в ипотеку, когда старый дом ценней нового

Покупка квартиры важный шаг в жизни каждой семьи. Особенно ответственно необходимо подходить к этому шагу, если недвижимость не новая и под ее залог берется кредит.

О том, как покупается вторичное жилье в ипотеку, и какие «тонкости» этой процедуры необходимо учитывать, дает пояснения этот материал.

Основные формулировки и законодательная база

В этой статье будут регулярно встречаться два основных понятия:

• ипотека (кредит под залог недвижимости)
• вторичная недвижимость

Кредит под залог недвижимости – это договорные обязательства, возникшие между двумя сторонами на основании передачи средств на целевые нужды от одной стороны к другой. Гарантией выполнения обязательств (погашения кредита) является недвижимое имущество. Детали взаимодействия сторон этой сделки (порядок и сроки погашения) оговариваются пунктами договора и дополнительными соглашениями между кредитозаемщиком и кредитором.

Вторичная недвижимость — объект фонда жилой недвижимости (в конкретном случае), который на временном промежутке от сдачи в эксплуатацию и до совершения этой операции (покупки в ипотеку), находился в собственности и использовался третьими лицами.

Документы, создающие правовую основу для кредитования вторичной недвижимости:

• Жилищный кодекс РФ
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Необходимо учитывать, что кредит под залог недвижимого имущества может выдаваться с учетом военной ипотечной программы, а также с погашением части обязательства материнским капиталом. Кредитованием на таких условиях занимаются только специальные финансовые организации.

Кто и для чего берет такой кредит

Этой услугой пользуются как физические, так и юридические лица.

Первая категория пользуется этим видом кредитования с целью расширения бизнеса или для других целей связанных с деловой активностью, например:

• покупка вторичной жилой недвижимости на первых этажах многоэтажных домов и перевод ее в нежилой фонд позволяет открыть в этом месте точку розничной торговли
• взятую в ипотеку вторичную недвижимость можно использовать как место временного проживания командированных сотрудников.

Причиной кредитования для физических лиц обычно становится улучшение жилищных условий. Но семье необходимо учитывать, что взятое финансовое обязательство должно быть соразмерно стоимости залоговой недвижимости.

Иными словами, вторичная недвижимость (квартира или дом) выступающая гарантией погашения ипотечных средств:

• должна быть ликвидна
• не должна иметь обременительных факторов. Банк не примет к рассмотрению недвижимость, на которую наложен арест или в отношении которой ведется судебное производство.
• на площади недвижимого имущества не должны быть прописаны лица моложе 18-ти лет

Лицо, выступающее в роли заемщика, также должно подходить под установленные критерии:

• заявитель должен иметь гражданство России
• кредит может быть выдан лицу от 21 года
• финансовая организация может выставить требования к рабочему стажу и специализации заемщика

Необходимо учитывать, что площадь квартиры, относящаяся к вторичному жилому фонду, может быть переделана прежними владельцами без согласия органов ЖКХ. Это обстоятельство является препятствующим фактором для получения кредита на рассматриваемую недвижимость.

Вторичное жилье в ипотеку без первоначального взноса

Финансовые организации, в перечень услуг которых входит кредитование под залог имущества, неохотно идут на выдачу ипотечного займа без первичной выплаты. Это обусловлено рисками, связанными с платежеспособностью заявителя и перспективой судебных тяжб.

Но для гражданина России существует несколько вариантов не вносить первый платеж по кредиту. Это возможно если:

• лицо наделено правом на получение материнского капитала, сумма этого государственного поощрения может стать начальным платежом
• гражданин является военнослужащим на контрактной основе и входит в состав участников жилищного снабжения. В таком случае он также может погасить часть кредитной суммы на льготных условиях, в том числе и первичный взнос
• гражданин или члены его семьи имеют право на другие страховые выплаты (потеря кормильца, получение инвалидности при выполнении служебных обязательств). Сумма, полученная в результате этого происшествия, может быть конвертирована в первую выплату по ипотеке.
• начальная сумма или определенная часть ипотечных взносов погашается государством на основании нормативно–правовых актов принятых на уровне субъектов России. Эти выплаты, как правило, направляются на участников ВОВ, ветеранов труда и иных граждан, проявивших себя в общественных и трудовых сферах деятельности.

Эти варианты имеют под собой законное основание и лицо, наделенное одним из перечисленных прав, наделен возможностью применить его для погашения первичного платежа.

Существует вероятность вступить в сговор с сотрудником финансового института для увеличения обще суммы выплат по кредиту, в таком случае также не придется вносить изначальную сумму. Но этот метод идет вразрез с законодательной базой и применять его не рекомендуется, тем более, если подобное предложение поступило от работника кредитной организации.

Первые шаги при покупке квартиры в ипотеку

Все вопросы, которые могут стоять перед желающим взять в ипотеку имущество из вторичного жилого фонда, можно разделить на два основных:

• какая именно жилплощадь нужна (ее качественные показатели – возраст, количество комнат, этаж, планировка, отдаленность от города – если это загородный дом)
• какое количество денег семья или одинокий гражданин может выделять ежемесячно без ущемления минимальных необходимостей. Подразумевается питание, сезонная одежда оплата коммунальных услуг.

На основании ответов на эти вопросы можно вывести вариант, с одной стороны удовлетворяющий запросам и потребностям, с другой — учитывающий возможности семьи.

Произведя необходимые расчеты, можно приступить к поиску необходимой недвижимости, это можно делать как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских агентств.

Когда квартира выбрана, необходимо прозондировать рынок кредитных услуг и сообразно имеющимся возможностям подать документы в подходящую финансовую организацию.

При планировании бюджета, с учетом выплат по кредитной ставке, семье рекомендуется рассматривать вариант минимальной доходности в период погашения. Это позволит оптимально распределить сумму в случае воплощения этого варианта и произвести накопления (или погасить кредит раньше срока) в случае более благоприятного развития событий.

Отличия вторичного жилья от новой недвижимости

Если у желающего взять кредит под залог недвижимости возникают сомнения по поводу возраста потенциальной покупки, следует привести доводы за и против.

Новое жилье имеет преимущества, среди которых:

• время эксплуатации такой недвижимости дольше, так же как и срок, использование комплектующего оборудования (например, электропроводка, сантехника и отопительная система), что впрочем, зависит от качества оборудования
• при строительстве новых домов используются последние достижения и разработки в строительном бизнесе. Такой дом будет иметь современные коммуникационные системы (водопровод, сток, вытяжка), и, если это заложено в проекте — телефонную линию, интернет, телевидение.

Вторичное жилье также обладает безусловными преимуществами, среди которых:

• покупатель всегда может узнать о качественных свойствах дома (тепло- и шумо- изоляция, состояние труб и отопительной системы) до совершения сделки. Даже если владелец квартиры будет преувеличивать достоинства, собрать необходимую информацию можно опросив соседей.
• таким же способом можно определить контингент потенциальных соседей и отказаться от кредитования, если наличествуют неблагополучные и шумные жильцы. В новом доме это сделать не всегда удастся – такая недвижимость заселяется постепенно.
• материал застройки вторичного жилья может быть качественнее, а срок эксплуатации комплектующего оборудования дольше, чем в новой недвижимости
• вторичные квартиры могут продаваться с ремонтом и мебелью, что сэкономит время заемщика
• фонд вторичной недвижимости чаще располагается в центре или ближе к центру города (это зависит от периода застройки)
• вторичная квартира подключена ко всем необходимым инфраструктурам (газ, электричество, лифт). Новые дома начинают функционировать в полном режиме только при заселении жильцов в большую часть квартир.

Следует учитывать, что в «старых» домах существует сложившийся круг соседей с выбранным старостой дома или подъезда, что также положительно характеризует этот вид недвижимости.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Когда квартира выбрана и стороны сделки (владелец квартиры и покупатель) пришли к устной договоренности, они заключают предварительный договор задатка.

Этот документ, с платежом по оговоренной в договоре сумме, необходим в качестве подтверждения надежности покупателя и составляется до заключения основного договора по кредиту.

Форма договора законодательно не установлена, но должна содержать следующие данные:

• предмет договора
• сумма договора
• срок оплаты
• инициалы и реквизиты сторон (адрес прописки, серия и номер паспорта, ИНН)
• подписи сторон

Возможно также составление справки о получении денег продавцом (естественно по факту их перечисления). Эти документы должны быть нотариально заверены и предоставлены в кредитную организацию, что позволяет сократить сумму первичного перечисления.

Необходимо учитывать, что деньги, переданные от покупателя к продавцу без документального обоснования, выпадают из нормативно-правового поля РФ. В случае обострения отношений между сторонами, вернуть их будет нелегко.

Дом Клик от Сбербанка. ВТБ. Альфа-банк

Некоторые финансовые институты предлагают услуги расчета займа с помощью специального калькулятора. Это действие можно совершить на официальном сайте кредитной организации. К числу практикующих этот метод банков относятся:

• ПАО «Сбербанк» — необходимо зайти на вкладку «Дом клик»
• ПАО «Банк ВТБ» — следует открыть окно «Частным клиентам»
• АО «Альфа-банк» — нужно войти в панель «Калькулятор ипотеки»

Чтобы не искать на сайте необходимое приложение, можно ввести соответствующие запрос в строке поиска «Google» или другой поисковой системы.

В обозначенных приложениях потенциальный заемщик способен самостоятельно рассчитать следующие параметры:

• сумма кредита
• ежемесячная выплата, направленная на погашение кредита
• необходимый ежемесячный доход

Для получения обозначенных результатов заявитель должен указать условия, необходимые для расчета:

• цена квартиры
• первичная оплата
• срок погашения

Подобную информацию можно получить только на сайте кредитора. Данные предоставленные сторонними ресурсами (не относящимися к кредитным компаниям, но ссылающимися на них) могут не соответствовать действующей кредитной политике финансовых структур.

Документы для ипотеки на вторичное жилье

При обращении в банк заявитель должен предоставить базовый пакет документов (применимый также и для оформления ипотеки на новую квартиру).

В него входят:

• паспорт
• ИНН
• справка о доходах с места работы
• трудовая книжка (копия заверенная отделом кадров организации)
• свидетельство о браке (в случае наличия)
• свидетельство о рождении ребенка (детей) не достигших совершеннолетия на момент обращения

Если справка о доходах не предоставлена, кредитор может запросить:

• военный билет или военное удостоверение
• загранпаспорт
• водительское удостоверение
• документ, подтверждающий должностное положение в органах власти РФ

По причине того, что недвижимость входит в фонд вторичного жилья, финансовой организации потребуется:

• справка об отсутствии задолженности по рассматриваемой жилплощади (выдается в органах ЖКХ)
• справка из ЕГРП на приобретаемую квартиру
• справка из БТИ (можно запросить и в МФЦ) об отсутствии перепланировки жилого пространства
• другие документы, характеризующие качественное состояние недвижимости
• справка о проведении экспертной оценки стоимости жилого имущества с указанием суммы (банк может привлечь к оценке штатного специалиста)
• залоговый договор, а также справка о получении залоговой суммы (при наличии)

Нужно учитывать, что банки, вероятно, дадут отказ на кредит под залог жилой недвижимости, чей срок эксплуатации подходит к концу. Отказ также ожидает квартира, обремененная долговыми обязательствами или находящаяся в доме под снос.

Ставки на ипотеку вторичного жилья

Банковский процент может зависеть от обстоятельств напрямую не связанных с параметрами жилого имущества:

• от суммы, на которую претендует заявитель
• от срока, на который берется кредит
• от дохода заемщика
• от того является ли заявитель постоянным клиентом банка
• наличие положительной кредитной истории (злостному неплательщику по кредитным обязательствам могут отказать)

Но существуют и показатели недвижимости, которые могут повлиять на ставку, это:

• возраст дома, квартиры
• адрес недвижимости (центр города или промышленный район – от «благополучности» положения зависят риски связанные с займом)
• поиск и покупка вторичной недвижимости с помощью ресурсов финансовой организации

Процент ставки на вторичную недвижимость располагается в диапазоне 10% -19%.

Лучшая ипотека на вторичную недвижимость

В сегменте финансовых услуг существует ряд банков, имеющих положительную репутацию, к ним относятся:

• ПАО «Сбербанк» — ставка от 10% до 30 лет
• АО «Россельхозбанк» — от 10,10% до 30 лет
• ПАО «ВТБ» — от 10% до 30 лет
• ПАО «СОВКОМБАНК» — от 11,4% до 20 лет
• АО «Альфа-банк» — от 9,89% до 30 лет

На приведенных примерах видно, что последняя организация выдает кредит по меньшей процентной ставке.

При обращении в другие банки нужно учитывать следующие показатели:

• стаж работы на финансовом рынке
• положение организации в рейтинге банков и присутствие в реестре банков составленным Минфином РФ
• положительный баланс за отчетный период (годовой отчет и годовая бухгалтерская отчетность публикуется акционерными обществами в интернете)

Микрофинансовые организации также занимаются данным видом кредитования, но с большим процентом по кредиту и с меньшим сроком погашение займа, чем в банке.

Кредит под залог квартиры, состоящей в фонде вторичного жилья это хорошая возможность поселиться в уюте обжитого пространства. Ведь качество жизни определяется, в том числе, и тем местом, которое называется домом.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в следующем видео: