Созаемщик в ипотеке: его статус, права и обязанности, возможные риски

Подключение созаемщика ипотеки
Львиная доля жилья приобретается по системе ипотечного кредитования. Востребованная схема породила разнообразие ипотечных программ от разных банков. Кредиторы сотрудничают с застройщиками, отдельным категориям предлагают ипотечные займы на льготных условиях, снижают процентные ставки.
Но длительный кредит – это всегда повышенный риск для банка. Поэтому кредиторы стремятся обеспечить возврат средств при любом раскладе будущей ситуации. Один из таких способов – подключение созаемщика ипотеки. Его права и обязанности стоит обсудить детально.
Содержание
Кто такие созаемщики
Это граждане, к помощи которых прибегают потенциальные заемщики при оформлении кредитов. В сфере ипотечных займов такие лица несут сразу две функции:
- увеличение размера кредита в случае небольшого дохода заемщика;
- обеспечение возврата заемных средств при возникновении неплатежеспособности основного клиента.
По одному кредиту допускается подключать до 4 созаемщиков. В некоторых случаях банки ограничивают число солидарных участников 3 лицами или расширяют перечень до 5 граждан.
Подписывая договор займа наравне с основным заемщиком, эти лица принимают на себя все условия ипотечного договора, включая долговые обязательства. По этой причине найти добровольных помощников по кредиту непросто. По закону созаемщиком вправе выступить:
- посторонние лица;
- родственники любой степени родства;
- официальный супруг заемщика.
Если первые две категории граждан участвуют в кредитовании знакомого/родственника исключительно на добровольных началах, то вторая половина становится созаемщиком автоматически в соответствии со ст. 45 Семейного Кодекса РФ.
Три отличия от поручителя
В обиходе солидарных заемщиков часто путают с поручителями, поскольку вторая категория лиц также отвечает за своевременное внесение кредитных платежей. Однако финансовые и правовые задачи данных лиц различны.
- Доходы созаемщика учитываются при решении банка о предоставлении ипотечного кредита. Их граждане привлекают в первую очередь для увеличения суммы кредитования. А вот доходы поручителя никаким образом на размер кредита не влияют.
- Права и обязанности по ипотеке распределены между созаемщиком и заемщиком в равных долях. Подписывая кредитный договор, стороны не только признают обязанность по возврату заемных средств, но и получают права на кредитную недвижимость. У поручителя таких прав фактически нет.
- Супруги обязаны стать созаемщиками друг друга, к поручительству таких требований не выдвигается.
В случае возникновения у заемщика финансовых форс-мажоров регламент принудительного взыскания следующий. Сначала банк выдвигает требование к созаемщику, причем по закону применяется досудебный порядок.
Только после этого кредитор предъявляет претензии поручителям, однако, принудить их к платежам можно только по решению суда.
Требования к созаемщику по ипотеке
Главными регуляторами оформления ипотечных кредитов являются ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ № 353 «О потребительском кредите (займе»), Гражданский Кодекс РФ. Стоит отметить, что законодательство в первую очередь устанавливает правовые основы взаимодействия всех сторон в рамках кредитного договора.
Конкретные требования к «вспомогательным заемщикам» каждый банк выдвигает свои, учитывая при этом общие положения вышеуказанной группы законов. Но на практике различий не так много, ведь за годы работы с ипотечной сферой кредитования выработаны критерии, общие для всех кредиторов:
- выступить солидарными заемщиками смогут только лица с российским гражданством;
- положительная кредитная история. Кандидат может заранее узнать свой статус через официальные бюро кредитных историй;
- человек должен иметь официальный источник дохода и отработать на последнем месте службы минимум 6–12 месяцев;
- платежеспособность созаемщика на случай переложения на него обязанности по выплате ипотеки:
- регулярный платеж по кредиту должен составлять не больше 40% от ежемесячного дохода за последние полгода;
- учитывается «чистый» доход — от общей суммы поступлений отнимаются обязательные платежи;
- возраст созаемщика – классический критерий укладывается в рамки от 21 до 55 лет на момент оформления ипотеки. Часть банков применяет максимальное ограничение на момент завершения платежей в районе 65–70 лет.
Ограничения и нюансы

Главная обязанность созаемщика
Многие заемщики желают видеть в роли финансовых помощников родителей или близких родственников. Если эти лица являются неработающими пенсионерами, одобрения от банка кандидатам не видать. Причин тут две. Во-первых, средняя пенсия слишком мала, чтобы человек безболезненно смог нести бремя ипотеки. И второе. Пенсионер относится к социально защищаемой категории населения, поэтому суды часто встают на сторону этих граждан и не допускают масштабных взысканий с государственных пособий (коими является пенсия).
Мелких предпринимателей банки также не слишком жалуют. Солидарное участие в кредитных обязательствах допустят только для обладателей высоконадежных бизнесов с отвечающей правовым нормам регистрацией и подтверждаемыми доходами.
Предприниматель как минимум за последний год не должен иметь просрочек по обязательным бюджетным платежам и судебных разбирательств по любым поводам.
Обязанности, права
Главная обязанность созаемщика – ответственность за полный возврат долга наравне с заемщиком. В данном случае банк не видит разницы, от кого поступит платеж, главное, чтобы все происходило по графику и в полном объеме:
- если основной должник перестает платить, эта функция автоматически переходит на созаемщика. Обычно банк извещает о задержках и прямых клиентов, и их созаемщиков;
- в случае перевода кредитных обязанностей солидарному должнику придется возмещать не только очередные платежи с процентами, но еще штрафы и пени. При значительных задержках они выливаются в ощутимые суммы;
- даже если обстоятельства складываются неблагоприятно, созаемщик не вправе «выйти из ипотеки». Долг придется выплачивать за друга или супруга, даже если те намеренно уходят от обязательств.
Есть ли право на долю в квартире
Принято говорить о возможности созаемщиков претендовать на недвижимость. Но столь привлекательный бонус зависит от условий кредитного договора, а также имущественного режима между супругами (если солидарный должник один из них).
Безусловное право на метраж есть у супругов, но оно проистекает не из ипотеки, а по условиям ГК РФ о совместно нажитом имуществе в браке. Для обычного созаемщика право на долю должно прописываться в условиях кредитного соглашения.
Раздел обязательств
При форс-мажорных обстоятельствах закон предусмотрел возможность разделения прав и обязанностей долговых сторон мирным путем или по суду. Процесс предусматривает:
- раздел совместно нажитого имущества супругов и приобретенных долговых обязательств мировым соглашением или в суде;
- пересмотр кредитных правоотношений основного должника, созаемщииков и кредитора в части прав и обязанностей сторон. Происходит в досудебном и/или судебном порядке;
- соглашение должника и созаемщика в части выдела прав на приобретенную недвижимость в досудебном или судебном режиме (распространен второй вариант).
Обратите внимание. Ипотечное соглашение должно четко определять перечень и порядок предъявления прав созаемщика на недвижимость в случае перевода обязательств с основного должника, пределы прав и меры ответственности сторон и другие существенные моменты.
Пакет документов

Ответственность за возврат долга
Подбор «соучастников» ипотечного кредитования со стороны банков пристрастен. Поэтому кандидатам придется потратить немало времени на сбор пакета документов, включающий:
- заявление-анкета;
- общегражданский паспорт с отметками о прописке и гражданстве РФ;
- второй документ по выбору претендента, подтверждающий личность: военный билет, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение государственного служащего или военнослужащего, СНИЛС;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- если данные прописки и фактического проживания различны – подтверждение временной регистрации;
- свидетельство о браке для созаемщика-супруга;
- документы по трудоустройству со справкой от работодателя;
- справка 2-НДФЛ с места работы за 6 месяцев, иные документы для подтверждения финансовой состоятельности;
- если кандидат — индивидуальный предприниматель, нужны его регистрационные данные в качестве ИП, подтверждения отсутствия налоговых задолженностей, а также чистого ежемесячного дохода.
Перечень не является исчерпывающим: кредитно-финансовое учреждение по собственному усмотрению вправе запросить дополнительные бумаги. Но в целом пакет документов и требования для заемщиков и кредитных партнеров идентичны.
Чем рискует солидарный должник
Помощь в получении ипотеки накладывает серьезные обязательства на созаемщика, а потому человек порядком рискует:
- существует вероятность выплаты долгов за другого человека. Это на страте кредитных взаимоотношений все друзья или добрые супруги. Но ипотека – процесс долгоиграющий, и с течением времени все может измениться. Если партнер окажется непорядочен – придется платить;
- в случае преждевременной смерти заемщика также происходит автоматический перевод долгов;
- высока возможность отказа в займах, поскольку банки рассматривают участие человека в сторонних кредитах как полноценную долговую нагрузку.
Все это не предположения, а реально возникающие ситуации. Конечно, нет повода отказываться от хорошо работающего правового механизма. Просто подходить к вопросу стоит обдуманно. Дабы избежать неразрешимых споров, идти в созаемщики или привлекать помощников со стороны лучше из числа близких родственников или супругов, а все значимые решения оформлять документально.
Интересное видео про ипотечное рабство:
А вообще если банк считает доходы человека недостаточными для получения ипотеки, ему лучше подбирать варианты с созаемщиками или все же убеждать кого-то из близких стать поручителем?
Если банк счёл доходы человека недостаточными, то ипотечный кредит лучше подбирать с созаемщиком. Потому что основное различие при оформлении такого займа с созаемщиком или с поручителем заключается в следующем.
В случае, если один из созаемщиков не сможет производить своевременные выплаты, другой продолжит выплаты и по желанию может стать собственником жилья. А вот поручитель такого права не имеет.
Созаемщик сразу, с момента подписания договора принимает на себя обязательства о платежах. Поручитель будет обязан начать оплачивать кредит только в том случае, если суд признает кредитуемого неплатежеспособным.
А это займет время, за которое могут возникнуть дополнительные расходы. Так же учитывается доход заёмщика, который суммируется с доходом претендента на ипотеку.
Это может увеличить в итоге сумму выданного кредита. Доходы поручителя ни коим образом не влияют на решение об окончательной сумме, выделенной под ипотеку.
+7-(499) XX-XX-XXX
+7-(812) XX-XX-XXX
+7-(800) XX-XX-XXX
Получается, что созаемщик и поручитель-вовсе не одно и то же понятие в вопросе взятие ипотеки? А я раньше думала, что это синонимы. Оказывается, отличий между ними довольно много.