Созаемщик в ипотеке: его статус, права и обязанности, возможные риски

Подключение созаемщика ипотеки

Львиная доля жилья приобретается по системе ипотечного кредитования. Востребованная схема породила разнообразие ипотечных программ от разных банков. Кредиторы сотрудничают с застройщиками, отдельным категориям предлагают ипотечные займы на льготных условиях, снижают процентные ставки.

Но длительный кредит – это всегда повышенный риск для банка. Поэтому кредиторы стремятся обеспечить возврат средств при любом раскладе будущей ситуации. Один из таких способов – подключение созаемщика ипотеки. Его права и обязанности стоит обсудить детально.

Кто такие созаемщики

Это граждане, к помощи которых прибегают потенциальные заемщики при оформлении кредитов. В сфере ипотечных займов такие лица несут сразу две функции:

• увеличение размера кредита в случае небольшого дохода заемщика;
• обеспечение возврата заемных средств при возникновении неплатежеспособности основного клиента.

По одному кредиту допускается подключать до 4 созаемщиков. В некоторых случаях банки ограничивают число солидарных участников 3 лицами или расширяют перечень до 5 граждан.

Подписывая договор займа наравне с основным заемщиком, эти лица принимают на себя все условия ипотечного договора, включая долговые обязательства. По этой причине найти добровольных помощников по кредиту непросто. По закону созаемщиком вправе выступить:

• посторонние лица;
• родственники любой степени родства;
• официальный супруг заемщика.

Если первые две категории граждан участвуют в кредитовании знакомого/родственника исключительно на добровольных началах, то вторая половина становится созаемщиком автоматически в соответствии со ст. 45 Семейного Кодекса РФ.

Три отличия от поручителя

В обиходе солидарных заемщиков часто путают с поручителями, поскольку вторая категория лиц также отвечает за своевременное внесение кредитных платежей. Однако финансовые и правовые задачи данных лиц различны.

1. Доходы созаемщика учитываются при решении банка о предоставлении ипотечного кредита. Их граждане привлекают в первую очередь для увеличения суммы кредитования. А вот доходы поручителя никаким образом на размер кредита не влияют.
2. Права и обязанности по ипотеке распределены между созаемщиком и заемщиком в равных долях. Подписывая кредитный договор, стороны не только признают обязанность по возврату заемных средств, но и получают права на кредитную недвижимость. У поручителя таких прав фактически нет.
3. Супруги обязаны стать созаемщиками друг друга, к поручительству таких требований не выдвигается.

В случае возникновения у заемщика финансовых форс-мажоров регламент принудительного взыскания следующий. Сначала банк выдвигает требование к созаемщику, причем по закону применяется досудебный порядок.

Только после этого кредитор предъявляет претензии поручителям, однако, принудить их к платежам можно только по решению суда.

Требования к созаемщику по ипотеке

Главными регуляторами оформления ипотечных кредитов являются ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ № 353 «О потребительском кредите (займе»), Гражданский Кодекс РФ. Стоит отметить, что законодательство в первую очередь устанавливает правовые основы взаимодействия всех сторон в рамках кредитного договора.

Конкретные требования к «вспомогательным заемщикам» каждый банк выдвигает свои, учитывая при этом общие положения вышеуказанной группы законов. Но на практике различий не так много, ведь за годы работы с ипотечной сферой кредитования выработаны критерии, общие для всех кредиторов:

• выступить солидарными заемщиками смогут только лица с российским гражданством;
• положительная кредитная история. Кандидат может заранее узнать свой статус через официальные бюро кредитных историй;
• человек должен иметь официальный источник дохода и отработать на последнем месте службы минимум 6–12 месяцев;
• платежеспособность созаемщика на случай переложения на него обязанности по выплате ипотеки:
  • регулярный платеж по кредиту должен составлять не больше 40% от ежемесячного дохода за последние полгода;
  • учитывается «чистый» доход — от общей суммы поступлений отнимаются обязательные платежи;
• возраст созаемщика – классический критерий укладывается в рамки от 21 до 55 лет на момент оформления ипотеки. Часть банков применяет максимальное ограничение на момент завершения платежей в районе 65–70 лет.

Ограничения и нюансы

Главная обязанность созаемщика

Многие заемщики желают видеть в роли финансовых помощников родителей или близких родственников. Если эти лица являются неработающими пенсионерами, одобрения от банка кандидатам не видать. Причин тут две. Во-первых, средняя пенсия слишком мала, чтобы человек безболезненно смог нести бремя ипотеки. И второе. Пенсионер относится к социально защищаемой категории населения, поэтому суды часто встают на сторону этих граждан и не допускают масштабных взысканий с государственных пособий (коими является пенсия).

Мелких предпринимателей банки также не слишком жалуют. Солидарное участие в кредитных обязательствах допустят только для обладателей высоконадежных бизнесов с отвечающей правовым нормам регистрацией и подтверждаемыми доходами.

Предприниматель как минимум за последний год не должен иметь просрочек по обязательным бюджетным платежам и судебных разбирательств по любым поводам.

Обязанности, права

Главная обязанность созаемщика – ответственность за полный возврат долга наравне с заемщиком. В данном случае банк не видит разницы, от кого поступит платеж, главное, чтобы все происходило по графику и в полном объеме:

• если основной должник перестает платить, эта функция автоматически переходит на созаемщика. Обычно банк извещает о задержках и прямых клиентов, и их созаемщиков;
• в случае перевода кредитных обязанностей солидарному должнику придется возмещать не только очередные платежи с процентами, но еще штрафы и пени. При значительных задержках они выливаются в ощутимые суммы;
• даже если обстоятельства складываются неблагоприятно, созаемщик не вправе «выйти из ипотеки». Долг придется выплачивать за друга или супруга, даже если те намеренно уходят от обязательств.

Есть ли право на долю в квартире

Принято говорить о возможности созаемщиков претендовать на недвижимость. Но столь привлекательный бонус зависит от условий кредитного договора, а также имущественного режима между супругами (если солидарный должник один из них).

Безусловное право на метраж есть у супругов, но оно проистекает не из ипотеки, а по условиям ГК РФ о совместно нажитом имуществе в браке. Для обычного созаемщика право на долю должно прописываться в условиях кредитного соглашения.

Раздел обязательств

При форс-мажорных обстоятельствах закон предусмотрел возможность разделения прав и обязанностей долговых сторон мирным путем или по суду. Процесс предусматривает:

• раздел совместно нажитого имущества супругов и приобретенных долговых обязательств мировым соглашением или в суде;
• пересмотр кредитных правоотношений основного должника, созаемщииков и кредитора в части прав и обязанностей сторон. Происходит в досудебном и/или судебном порядке;
• соглашение должника и созаемщика в части выдела прав на приобретенную недвижимость в досудебном или судебном режиме (распространен второй вариант).

Обратите внимание. Ипотечное соглашение должно четко определять перечень и порядок предъявления прав созаемщика на недвижимость в случае перевода обязательств с основного должника, пределы прав и меры ответственности сторон и другие существенные моменты.

Пакет документов

Ответственность за возврат долга

Подбор «соучастников» ипотечного кредитования со стороны банков пристрастен. Поэтому кандидатам придется потратить немало времени на сбор пакета документов, включающий:

• заявление-анкета;
• общегражданский паспорт с отметками о прописке и гражданстве РФ;
• второй документ по выбору претендента, подтверждающий личность: военный билет, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение государственного служащего или военнослужащего, СНИЛС;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• если данные прописки и фактического проживания различны – подтверждение временной регистрации;
• свидетельство о браке для созаемщика-супруга;
• документы по трудоустройству со справкой от работодателя;
• справка 2-НДФЛ с места работы за 6 месяцев, иные документы для подтверждения финансовой состоятельности;
• если кандидат — индивидуальный предприниматель, нужны его регистрационные данные в качестве ИП, подтверждения отсутствия налоговых задолженностей, а также чистого ежемесячного дохода.

Перечень не является исчерпывающим: кредитно-финансовое учреждение по собственному усмотрению вправе запросить дополнительные бумаги. Но в целом пакет документов и требования для заемщиков и кредитных партнеров идентичны.

Чем рискует солидарный должник

Помощь в получении ипотеки накладывает серьезные обязательства на созаемщика, а потому человек порядком рискует:

• существует вероятность выплаты долгов за другого человека. Это на страте кредитных взаимоотношений все друзья или добрые супруги. Но ипотека – процесс долгоиграющий, и с течением времени все может измениться. Если партнер окажется непорядочен – придется платить;
• в случае преждевременной смерти заемщика также происходит автоматический перевод долгов;
• высока возможность отказа в займах, поскольку банки рассматривают участие человека в сторонних кредитах как полноценную долговую нагрузку.

Все это не предположения, а реально возникающие ситуации. Конечно, нет повода отказываться от хорошо работающего правового механизма. Просто подходить к вопросу стоит обдуманно. Дабы избежать неразрешимых споров, идти в созаемщики или привлекать помощников со стороны лучше из числа близких родственников или супругов, а все значимые решения оформлять документально.

Интересное видео про ипотечное рабство: