Как в правовом порядке продать квартиру в ипотеке

продажа квартиры в ипотекеВыставляют на продажу квартиру в ипотеке граждане, которые не рассчитали свои материальные возможности перед заключением сделки. В жизни случаются разные ситуации, становится трудно каждый месяц вносить существенную сумму в банк, чтобы погасить долг.

Есть талантливые заёмщики, они умеют провернуть операцию с ипотекой и заработать. Продать можно всё, что продаётся, действовать нужно по правилам, не нарушая законов.

Что характерно для ипотечного жилья

Ипотека оформляется на долгий срок. Не все могут предвидеть, что случится за это время. Кредиторы учитывают непредвиденные ситуации, поэтому не возражают от продаж.

Когда составляют кредитные договоры, в них прописываются условия и действия, не противоречащие интересам участникам сделки. Перед подписанием соглашения нужно изучить все разработанные правила. Есть ли в них пункты, разрешающие продавать квартиру, купленную за счет ипотеки.

Практика показывает, как правильно сбыть имущество под обременением банка:

  • выплатить долг раньше, чем рассчитали по графику;
  • нужен покупатель, согласный на покупку с ограничением;
  • разрешено переоформление кредитов на более простые условия, тогда прежняя сделка расторгается путём полного погашения задолженности;
  • договориться с гражданином, который возьмет на себя оплату остатка долговых обязательств, продавцу перечислят сумму равную количеству взносов, поступивших в банк.

Ипотечные средства состоят под надзором закона. Алгоритм продаж регламентирован, стороны совершают их с минимальным для себя риском.

Риск, сопровождающий сделку

Квартира с банковским ограничением означает, что у неё есть законный владелец, но свободно распоряжаться имуществом он не может. Банк защищает себя от возможных рисков в потере выданных средств, берет в залог недвижимость, купленное в кредит.

Заемщику, пока деньги полностью не будут возвращены кредитору, запрещено:

  • продавать;
  • дарить;
  • сдавать в аренду.

Финансовые компании ставят перед собой одну цель – получить прибыль за счет процентов от ипотеки. Кредитор не решает задачи в поиске полезных для заёмщика покупателей. Продавцу нужно самому заняться этим вопросом.

Если в условиях кредитного договора стоит запрет на финансовую операцию, продажа возможна через организации, указанные кредитором. Процедура, проведенная банком, исключит опасность участия в сделке мошенников.

Самостоятельный сбыт сопровождается:

  • потерей денег от неэффективной операции;
  • заключением договора с преступными элементами;
  • ошибками в оформлении документации.

Когда продажей занимаются юристы, риелторы, они исключат проблемы в выборе более прибыльного варианта.

Какие ситуации влияют на решение

Причины, по которым собственник решился на продажу ипотечного жилья, увеличивают стоимость будущей сделки и скорость финансовой операции.

У заёмщиков возникают основания:

  • потеря работы, основного заработка, снизились доходы;
  • нужна другая квартира более просторная;
  • ипотека послужила источником заработка.

продажа квартиры в ипотекеКаждый из перечисленных ситуаций, это веское основание, которое решает проблему продажей ипотечной квартиры.

Угадать, что будет впереди через много лет, никому не дано. Сегодня у человека устойчивое материальное положение, завтра изменится из-за сокращения должности на работе.

График платежей, разработанный банком, требует каждый месяц возвращать, взятый на время денежный эквивалент. В условиях, которые подписал заемщик, указано, что будет, если пропустить или задержать платёж – штрафы, пени.

При потере работы рассчитывать на положительное изменение ситуации трудно, а затяжка во времени приведет к штрафным санкциям. Нужно сразу прийти в банк и предупредить о потере заработка. Кредитор предложит рефинансирование остаточной задолженности, заключат новый кредитный договор. По его условиям взнос уменьшится, но продлится на несколько лет.

Этот выход для тех граждан, которые успели устроиться на другую работу с меньшим заработком по сравнению с прежней должностью.

Не всегда продают квартиры из-за материальных трудностей:

  1. Рождение детей требует улучшения жилищных условий.
  2. Переезд в другой регион.
  3. Заёмщик решил получить прибыль от ипотечных средств.

Квартиры на первом этапе, когда еще не построен первый этаж, стоят меньше чем после сдачи комиссии дома. Если продать имущество в момент завершения строительства, средства от совершенной сделки покроют первоначальные вложения.

Покупать недвижимость в недостроенном доме опасно, процедура сопровождается риском для финансовой операции. Деньги, вложенные в новостройку, работают на застройщика, где клиент долго ждет купленной квартиры.

Из средств СМИ и отрицательного опыта знакомых можно проследить, сколько граждан потеряли сбережения, так и не поселившись в домах, которые существовали в проектной документации, на самом деле стройка ликвидировалась, не успев начаться. Ипотеку придется оплатить полностью. Когда выбирают добросовестного застройщика, за 5 лет увеличивают вложения в 7 раз.

Читайте также:  Банки, дающие ипотеку на комнату. Куда и как обращаться?

Можно ли продавать без уведомления кредитной организации

Имущество в залоге банка нельзя продать без согласования с кредитором. Все операции, связанные с недвижимостью, купленной по условиям кредитной организации, на её заёмные средства, выполняют по совместной договоренности.

Проводят процедуру по письменному обращению в кредитную организацию. Подают заявление и ждут ответа. Период рассмотрения может затянуться на несколько недель.

Требования по продаже выдвигает банк, который одобрил ипотеку.

Самостоятельных решений заёмщик принимать не может всё время, пока квартира под обременением, до полного расчета с кредитором.

Как в правовом порядке продать квартиру

Для продажи ипотечного жилья существуют правила. Если следовать им, не нарушая закон, можно до минимума свести риск потери средств и осуществить финансовую операцию, удовлетворяющую интересы обеих сторон.

Для этого выполняют действия:

  • встречаются участники сделки, чтобы обсудить её детали, знакомятся с правилами торговли, купленных в кредит домовладений;
  • составляют предварительное соглашение по условиям купли-продажи, покупатель передаёт первоначальный взнос продавцу или задаток, получает от него расписку;
  • оценку домовладения проводит независимый оценщик, цена не должна отличаться от основного договора:
  • документы передают в банк по его требованию, он устранит проведение незаконных операций;
  • после получения положительного решения от кредитора, переходят к основному договору по оговоренным условиям;
  • регистрируют документ в МФЦ или регистрационной палате;
  • нужна выписка из Росреестра, она подтверждает проведение регистрации на другого собственника;
  • собранный документальный пакет передают в финансовое заведение;
  • продавец получает на свой счет деньги;
  • договор по ипотечному кредитованию заключают с новым владельцем квартиры.

Выполнение всех пунктов схемы считается самой простой и оптимальной процедурой, которой придерживаются крупные банки. Следование такому алгоритму уберегает от авантюр, нивелирует возможные риски.

Как Сбербанк относится к реализации

продажа квартиры в ипотекеЕсли клиент оформил ипотеку в Сбербанке, но у него произошли изменения в жизни и ситуация требует продавать квартиру.

Кредитор рассматривает основания, идёт навстречу заёмщику по обоснованным веским причинам:

  • у владельца нет возможности платить, так как уволили с работы;
  • нашел квартиру с лучшими условиями, прежнее жильё больше не нужно;
  • изменились семейные обстоятельства, супруги развелись или получили дом по наследству, жильё подарили.

Потеря способности оплачивать долг — уважительная причина, выход из ситуации только продажа. Сбербанк окажет содействие в сделке, чтобы предотвратить накопления долгов.

В интересах банкира:

  • своевременное погашение кредита;
  • исключение образования просрочек.

Продажа возможна, если клиент вовремя сообщит о своем желании кредитору и возместит ему расходы, созданные от выдачи займа, упущенный доход.

Сбербанк предлагает способы проведения сделки:

  1. Погасить жилищный займ, если в договоре стоит такой пункт. Обязательства по ипотеке переходят к покупателю, обременение с прежнего владельца снимаются, Росреестр регистрирует недвижимость в собственность другому человеку.
  2. Продать ипотеку. Квартира переходит во владение гражданину, с ним Сбербанк заключает новый кредитный договор с трёхсторонним соглашением, там указывают смену заёмщика. Процедура проходит через Росреестр с составлением и регистрацией договора по купле продаже.
  3. Изменить статус займа. Ипотеку переводят в кредит другого предназначения – потребительский. Гражданин переоформляет на своё имя ссуду, банк дает ему разрешение и квартиру продают.

Все действия с оформлением проводят в согласовании с сотрудниками Сбербанка. Без уведомления заведения сделка будет признана в суде недействительной.

Документальное сопровождение

Когда осуществляют, сбыт жилья в ипотеке, кредитор требует передать ему документы недвижимости для проверки её чистоты с юридической стороны:

  • копии паспортов владельцев;
  • техническую документацию домовладения;
  • кадастровые выписки, где указана инвентарная стоимость;
  • свидетельство, удостоверяющее право собственности;
  • выписку, которая подтверждает, на каком основании приобретена недвижимость;
  • сведения Росреестра о снятии обременения, нет арестов, залога;
  • документ, доказывающий отсутствие проблемных жильцов, прописанных на жилой площади;
  • справку от оценщика.
Читайте также:  Как быстрее погасить ипотеку в Сбербанке - советы и правила

Такой пакет требуют в Сбербанке в каждом заведении нужно уточнять документальный перечень. Граждан интересует степень риска от передачи третьему лицу документов, подтверждающих владение имуществом. Нельзя провести сделку, если её не подпишет человек, который по своей воле передаёт право собственности покупателю.

Защищают операцию действиями:

  • передают документальные копии, их нужно заверить нотариально;
  • сопровождают передачу документов;
  • не ставят лишних подписей, исключение составляет основной договор.

Оформить ипотечную продажу разрешено после сдачи необходимых для сделки сертификатов. Кредитор после финансового оформления вновь берет в залог квартиру, у него должна быть уверенность в юридической чистоте и правильной оценке недвижимости.

Как поступить с военной ипотекой

У военных свои причины продавать квартиру. Военная ипотека формируется из займа, взятого в банке и государственного обеспечения. Жилье становится в залоге Минобороны и у кредитной организации.

Алгоритм продажи состоит из этапов:

  • обращаются в «Росвоенипотеку» с письменным сообщением о своих намерениях и способе приобретения квартиры;
  • узнают остаток долга, вносят недостающую сумму;
  • получают выписку о полном погашении задолженности;
  • выдают свидетельство, собственность в ней освобождена от залога.

Действия сложные и продолжительные, но продать можно, если не нарушать закон.

Продаётся ли жильё с маткапиталом

Квартиры, которые покупались по ипотеке, с использованием маткапитала для первоначального взноса, продают по сложной схеме. Главным требованием служат возрастные ограничения. Детям не должно быть меньше 3 лет, так как им были выделены деньги на улучшение жилищных условий.

Соцзащита, после наступления возраста, проконтролирует соблюдение интересов ребенка, для этого, вырученные средства от продажи, должны пойти на покупку другого жилья. Банк кредитор выдаёт письменное уведомление о своем согласии провести сделку с указанием условий по её совершению.

В остальном порядок по реализации недвижимости ничем не отличается:

  • погашают текущую задолженность;
  • подают документы в Росреестр;
  • снимают залог;
  • переоформляют собственность на другое имя.

Жильё можно заменить, оформить другую ипотеку, купить за собственные деньги в новостройке, выбрать из вторичного рынка.

Условия ВТБ банка

Мнение о том, что банк заинтересован в быстром погашении займа, не соответствует действительности. Кредитор должен не только вернуть свои деньги, но и получить прибыль от комиссий. ВТБ 24 требует от заёмщика документально доказать, возникшую необходимость в продаже квартиры, купленной за средства от ипотеки.

Банк предлагает совершить следующие этапы, если одобрил продажу:

  • заёмщик и покупатель оформляют и заверяют у нотариуса договор;
  • вносят сумму, достаточную, чтобы полностью погасить ссуду;
  • закрывают долг;
  • снимают обременение;
  • регистрируют купчую с переоформлением собственности.

Продавец может встретить трудности на своём пути:

  • финансовые организации имеют инструменты, ограничивающие действия клиентов;
  • сложно найти покупателя, чтобы тот решился на приобретение квартиры в залоге банка, рынок не страдает от недостачи объектов;
  • купля-продажа имущества с обременением проходит долго по сравнению с объектами «чистыми», без истории;
  • покупатель требует снизить цену из-за долгих финансовых процедур;
  • получив от банка положительное решение, нужно выписать из домовладения всю семью;
  • у покупателя должна быть чистая кредитная история со стабильным доходом.

Заключение нового договора возможно при соблюдении всех условий и требований, выдвинутых банком. Квартира переходит к новому владельцу со всеми вытекающими обстоятельствами, она по-прежнему будет находиться в залоге у кредитора, пока он не погасит займ.

Каждый гражданин может распоряжаться имуществом как ему заблагорассудится, но когда в сделке участвует кредитор нужно отнестись серьёзно и выполнить все его условия, чтобы процедура прошла в правовом аспекте. Юридические вопросы помогут решить профессионалы, если им доверить проведение сложной работы, можно получить максимальный доход от продажи.

Можно ли продать ипотечную квартиру смотрите в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Пособие Хелп