Можно ли продать ипотечную квартиру — варианты сбыта ипотечного жилья с социальным обеспечением и долевым способом

Получая квартиру в ипотеку, физическое лицо заключает договор с банком, тем самым вступая с ним в экономико-правовые отношения. В контексте этих отношений физическое лицо (приобретатель квартиры) является заемщиком, а юридическое лицо (банк) кредитором. Заключаемый договор будет определяться, как договор на кредит под залог. Кредитом под залог является денежный заем, предоставленный финансовым институтом под гарантию в виде имущества кредитора.

Этот вид кредитования имеет два подвида:

• целевой заем — выдается финансовым институтом на заранее обговоренные намерения, в конкретном случае — на покупку жилой недвижимости;
• нецелевой заем — заемщик имеет право не посвящать кредитора в свои планы относительно денег.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке», заемщик имеет право использовать недвижимое имущество, находящееся в залоге, но при этом у него есть обязанность сохранить ликвидность недвижимости. В некоторых случаях кредитор на определенных условиях соглашается на продажу квартиры третьим лицам. Иными словами, на вопрос: можно ли продать ипотечную квартиру, ответ будет да.

Как продать квартиру в кредите

Недвижимость, оформленная под залог кредита, является собственностью заемщика, но и кредитор (согласно договору) имеет на нее права. При необходимости продать такую квартиру, об этом нужно сообщить банку. В зависимости от причин продажи необходимо подготовить доказательную базу, как то:

• свидетельство о рождении ребенка – если квартира продается с целью улучшения жилищных условий;
• справка о доходах – если квартира продается в связи с невозможностью погашать платежи по кредиту;
• просто устное обоснование – если заемщик, по каким либо иным обстоятельствам меняет место жительства либо цель сделки в получении спекулятивной выгоды.

Обратившись в банк с аргументированной просьбой, заемщик должен придерживаться следующего порядка действий:

1. обращаться нужно адресно в отдел выдачи кредитов;
2. обращаться можно в устной форме, но лучше написать заявление в свободной форме и поставить на него входящую печать банка, это ускорит рассмотрение просьбы;
3. в случае положительно решения, банк может предложить свои услуги по продаже имущества или поиску покупателя, либо выкупит квартиру сам (в случае надлежащего качества жилья);
4. клиент банка может самостоятельно найти покупателя, в этом случае цена остается на усмотрении заемщика;
5. банк вправе удержать процент от сделки за преждевременное расторжение кредитного договора.

Причины продажи

Можно выделить три группы заемщиков продающих ипотечную квартиру:

• те, кто остро испытывает финансовые трудности и не способен гасить процентные платежи по кредиту;
• те, кто получить спекулятивную выгоду от продажи недвижимого имущества;
• те, кому необходимо приобрести жилплощадь больших размеров за счет продажи имеющейся.

Разберем каждый из пунктов детальнее.

Тяжелое финансовое положение

В условиях рыночной экономики человек может потерять ежемесячный заработок, а вместе с ним и способность выполнять долговые обязанности. В таком случае заемщик стремится избавиться от обязательств перед банком. Для заемщика важно не копить долги, а связаться с кредитором своевременно. При обращении, кредитная организация наверняка акцептует возможность сделки с третьим лицом, обусловлено это тем, что кредитор желает обойтись наименьшими потерями в сложившемся положении.

Спекуляция на продаже

В случае если заемщик берет ипотеку на этапе строительства недвижимости или даже на этапе разрытия котлована, то его вложения будут ниже рыночной стоимости введённого в эксплуатацию жилья, как минимум на 40%. Как правило, такие сделки заключаются намеренно с целью спекуляции.

Продажа одной ипотечной квартиры и покупка в ипотеку другой

Часто бывает, что семья берет в ипотеку квартиру, а затем хочет ее поменять на более просторный и комфортный вариант. Связано это с вполне житейскими ситуациями: рождение ребенка или двойни, заселение родственника, желание увеличить жилплощадь (в силу финансового достатка). В таком случае необходимо обратиться к кредитору. Обычно кредитор идет на встречу в таких ситуациях и позволяет взять еще одну ипотеку. Условием продажи жилплощади третьему лицу является устная (иногда письменная) гарантия своевременных выплат по обязательствам.

Итог: важно помнить, что правообладателем займового имущества является банк. При должном подходе и своевременном обращение к кредитору, продажа недвижимости, находящейся в залоге не должна вызвать затруднения.

Особенности продажи с социальным обеспечением

Квартира, находящаяся в залоге у банка, может быть обеспечена различными социальными гарантиями, а именно:

• ипотека с участием маткапитала;
• военная ипотека.

В обоих случаях может возникнуть ситуация, когда такую квартиру потребуется продать. Продажа такой недвижимости имеет свои нюансы.

Ипотека с участием материнского капитала

За срок действия программы по выдаче материнского капитала более 80% адресатов этой поддержки направили средства на улучшение жилищных условий. В том числе на получения кредита под залог. Условия могут измениться (рождение третьего ребенка, заселение бабушки) и квартиру придется менять на более комфортную.

В ситуации, когда недвижимость необходимо продать до погашения обременения, молодую семью ждет стандартное объяснение с банком и закрытие кредита из суммы сделки. Но в конкретном случае одним из участников (в качестве обеспечителя) залогового кредита является государство в лице органов опеки.

Если материнский капитал, участвующий в ипотечном займе, выдавался на ребенка, не достигшего совершеннолетия на момент сделки, молодая семья обязана обосновать необходимость данной сделки. В том числе существует необходимость документировать долевое участие несовершеннолетнего члена семьи на тех же условиях, которые существовали на предыдущей жилплощади.

Военная ипотека

Военная ипотека – социальный инструмент, созданный для поддержки военнослужащих и их семей, имеющий ипотечно-накопительную направленность. Особенность этого способа ипотечного кредитование, является факт возможности многократного использования денежной поддержки.

Механизм действия стандартный: заемщик обращается в банк с просьбой об одобрении сделки, совершает сделку в случае положительного ответа и избавляется от долгового обязательства. Но та часть суммы, которая была гарантирована государством по программе «Военная ипотека» остаётся за участником программы.

Брать кредит под залог (закрыв предыдущий) и пользоваться при этом поддержкой государства, военнослужащий может неограниченное количество раз. Ограничения на получения поддержки существуют по возрасту (после 42 лет это право пропадает) и по званию (офицерский состав, подписавший служебный договор с 1 января 2005 года). Данной поддержкой можно воспользоваться только в уполномоченных государством банках, таких как ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ 24», АО «Банк Зенит», АО «Открытие».

Итог: семейный капитал и программа «Военная ипотека» существенно облегчают бремя заемщика. Но в первом случае молодой семье необходимо будет доказать государству целесообразность продажи ипотечной квартиры, а во втором, при неограниченной возможности брать и закрывать кредит, существует возрастное ограничение и ранговый лимит.

Доля и переуступка ипотечной квартиры

Встречаются ситуации, когда продается только часть от обременённой кредитом недвижимости, либо не сама квартира, а только право на ее пользование в будущем (недвижимость еще не запущена в эксплуатацию). Такие варианты обозначаются, как:

• продажа доли ипотечной квартиры;
• продажа ипотечной квартиры по переуступке.

Это непростые правовые прецеденты, требующие четкости оформления всех формуляров.

Продажа доли

Если в кредитном договоре участвуют два созаемщика, есть вероятность продажи одним из них своей доли. Наиболее очевидный вариант – продажа половины доли другому созаемщику. В таком случае необходимо подготовить письменное обращение о переходе прав и обязательств заемщика и предоставить его в банк.

Между созаемщиками следует заключить соглашение, в котором необходимо отразить процесс перехода прав. Данное соглашение, являющееся приложением к кредитному договору, необходимо завизировать, как в банке, так и у нотариуса.

Продажа по переуступке

Заемщик желающий продать еще не построенную квартиру имеет возможность заключить договор цессии. Цессия – переуступка прав требования на недвижимость. На несданный в эксплуатацию жилищный объект не может предъявляться право собственности. Но имеется право требования, которое можно продать.

Важно знать, что данную процедуру лучше оформлять через соответствующие государственные структуры (Федеральная кадастровая палата Росреестра, Отдел Управления Росреестра).

Итог: продажа доли в ипотечной квартире и договор цессии юридические процедуры, в которых важно соблюсти все тонкости, во избежание дальнейших разбирательств.

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Согласно действующему законодательству совместно нажитое имущество при разводе должно делиться. Это касается и ипотечной квартиры. Но конечным собственником данной недвижимости является кредитор и все действия с квартирой проходят только с согласия банка.

В случае если супруги созаемщики, можно воспользоваться вышеприведённым способом и одному из них продать или безвозмездно передать свою долю второму. Так вынуждает поступить случай, если квартира однокомнатная. Но если в кредитный договор внесен только один из супругов, то он и будет нести полную ответственность за погашения кредита. В этом случае необходимо обратиться в банк, с просьбой о внесении второго супруга в договор кредита.

Квартира, взятая в ипотеку до момента заключения брака, также подвержена дележу, но с оговоркой. Супруг – заемщик имеет право затребовать с другого супруга возместить платежи по кредиту, осуществленные в добрачный период.

Лучшим вариантом будет продажа квартиры с последующим погашением долга. На этот вариант банк даст безоговорочное согласие.

Итог: разделить квартиру при разводе не составляет больших трудностей. Лояльное отношение супругов и способность идти на уступки – факторы, играющие ключевую роль в этом процессе.

Продажа ипотечной квартиры банку

По вопросу продажи кредитованной жилплощади, заемщик может обратиться к самому кредитору. Банк вполне и сам может подобрать покупателя и оформит все необходимые документы. Часто так бывает в случае занятости заемщика. Поиск покупателя займет время, ведь банк в первую очередь преследует свои коммерческие интересы.

Существует вариант выкупа банком квартиры без участия третьего лица, то есть недвижимость идет в актив организации. Это возможно если квартира обладает высокой рыночной ликвидностью, например находиться в центре мегаполиса. Такая квартира может быть выгодно перепродана или использоваться банком в служебных целях (заселение ценных сотрудников, открытие штаб-квартиры).

Существенным минусом продажи банком кредитованной квартиры можно считать сроки продажи и сумма сделки. Представление о выгоде могут отличаться у заемщика и у банка. В дополнение банк взыщет с заемщика сумму издержек на оформление необходимых для продажи формуляров.

Итог: если у заемщика нет возможности заниматься продажей самостоятельно, то обращение к кредитору снимет эту проблему. Нужно отметить, что сумма, предложенная банком, может отличаться от рыночной стоимости недвижимости. При продаже третьему лицу банк удержит сумму оценки и оформления документов.

Продажа ипотечной квартиры на примере конкретных банков

Кредитованием гражданского населения занимаются, как небольшие микрофинансовые организации, так и крупные финансовые институты. Отличие заключается в сроке, на который дается кредит (у МФО он меньше) и в процентной ставке (у МФО он больше). Среди крупных кредиторов можно выделить:

• ПАО «Сбербанк» — кредитная ставка от 7,1%;
• ПАО «ВТБ 24» — кредитная ставка от 9,1%

В чем особенность продажи залоговой недвижимости от этих банков и алгоритм действий рассмотрено ниже.

Особенность продажи квартиры от ПАО «Сбербанк»

Случай продажи ипотечного жилья регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке». Заемщик может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, но только с разрешения кредитора. Итак, при продаже квартиры от ПАО «Сбербанк» нужно:

• обратиться в кредитный отдел банка;
• устно разъяснить причину продажи;
• рассмотреть возможности заблаговременного закрытия текущего кредита (это можно сделать суммой от продажи недвижимости, а можно открыть еще один кредит);
• при получении положительного ответа рассмотреть варианты продажи (путем самостоятельного поиска покупателя, либо через банк).

Стоит отметить, что при преждевременном погашении кредита, кредитор взимает комиссию 1%

Особенность продажи квартиры от ПАО «ВТБ 24»

В случае продажи квартиры от ПАО «ВТБ 24» действуют те же нормы закона, и алгоритм будет следующим:

• необходимо связаться с отделением, в котором был заключен договор кредитования;
• терпеливо ответить на все возникшие вопросы и прокомментировать свое решение;
• определиться с вариантами продажи;
• получить согласие на сделку с третьими лицами.

В случае честного диалога с банком и обстоятельного освещения причин продажи, кредитор обязательно пойдет на уступки заемщику.

Итог: ПАО «Сбербанк» и ПАО «ВТБ 24» не очень хорошо относятся к продаже имущества, находящегося у них в залоге, но, как правило, идут навстречу заемщикам, оказавшимся в тяжелом финансовом положении или желающим улучшить жилищные условия.

Видео о продаже ипотечной квартиры: