Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: причины, схема сделки, операция в обход банка, возможные риски

Продажа обремененного имущества

Купив недвижимость с помощью одного из крупнейших банков России, заемщик на время действия кредитного договора находится под ограничением залоговых обязательств. Это значит, что его квартира на самом деле ему не принадлежит, а находится в собственности кредитора.

На залоговое имущество автоматически накладывается множество запретов, таких как невозможность перепродажи, дарения и прочих операций. Такая недвижимость является собственностью банка, который предоставил денежные средства своему клиенту для покупки. Единственное, что может сделать должник, это передать по наследству квартиру, причем вместе со всем долгом.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Теоретически продажа находящейся в залоге у банка квартиры возможна. Однако на практике сделка выходит очень сложной: множество манипуляций и подтверждений, справок, ожидания, поиск согласного покупателя. Многих потенциальных будущих собственников отпугивает факт наличия обременения на объекте сделки, так как их права могут обнуляться, если юридически договор будет оформлен неправильно, или будет пропущен какой-то этап.

Без согласия кредитной организации невозможны никакие сделки. Квартира не может быть продана, подарена, сдана в аренду или любым другим способом передана другим лицам для пользования. Согласно статье 301 Гражданского Кодекса РФ, в ином случае все права на собственность перейдут к банку.

Необходимость срочной продажи квартиры

В любом случае итоговым шагом должно быть погашение задолженности. Для этого нужно обратиться в банк, изложить свои намерения, там заемщику выдадут закладную и справку о погашении взятой в кредит суммы. Только тогда будет позволено снять обременение с объекта недвижимости и проводить с ней любые сделки и манипуляции, по желанию законного собственника.

Конечно, встречается множество случаев, когда исчерпывающей суммы для полного погашения ипотеки нет. Однако существует необходимость срочной продажи квартиры. Причиной может быть переезд, развод супругов, пополнение в семье, размен недвижимости, потеря работы, обнаружение серьезной болезни, для лечения которой нужны дополнительные средства, и т. п.

Здесь продажа обремененного имущества возможна, но при соблюдении определенного механизма действий:

1. Внимательно изучив договор, клиент должен убедиться, прописана ли в нем возможность досрочного погашения ипотеки. Хоть штрафы за досрочные платежи давно устарели, все же в некоторых банках до сих пор встречается такая практика.
2. Далее следует обращение в банк непосредственно к кредитному специалисту. Изъявив свое желание продать квартиру, которая пока не является законной собственностью заемщика, он обосновывает просьбу. Здесь подтверждением служат только веские основания с официальными документами: свидетельством о рождении, о разводе, справкой об увольнении либо из медицинского учреждения.
3. При положительном ответе кредитора, одобрении процесса продажи поиск покупателя может быть осуществлен лично клиентом, либо банк задействует свои силы. В последнем случае заемщику легче, так как кредитная организация берет переговоры и все бумажное оформление на себя. А вариант с самостоятельным поиском покупателя может пойти в нескольких направлениях. Будущий новый собственник напрямую обращается в банк и переоформляет договор ипотеки на себя, погашает дальше долг сам, разницу отдает бывшему владельцу. Также денежные средства от покупателя могут быть переданы через продавца для погашения кредитных обязательств перед банком, или же он оформляет отдельный кредит для покупки ипотечной квартиры продавца.

Основные риски

Обе стороны рискуют в равной степени. Поэтому самое важное здесь – правильно оформить сделку в юридическом смысле. Обезопасить себя и подтвердить свои права покупатель квартиры может посредством следующих документов, которые получает продавец:

• закладная на объект имущества из банка;
• справка о выплате полной суммы долга и отсутствии любых других «хвостов»;
• справка о снятии обременения с недвижимости из Росреестра.

Многие заемщики мечтают избавиться от многолетнего обременения ипотекой как можно скорее, особенно, когда они теряют кого-то из близких, или платеж становится непосильным из-за проблем со здоровьем или на работе. Тогда становится целесообразным решение о продаже залогового имущества.

Но по причине многих опасностей нужно быть очень внимательным и соблюдать такие правила:

1. Сбор пакета документов и сам процесс продажи квартиры лучше контролировать самостоятельно, не доверяя посторонним лицам.
2. Никогда нельзя отдавать покупателям оригиналы документов на недвижимость, для банка им подойдут ксерокопии.
3. Необходимо убедиться, что покупателям точно одобрена ипотека в банке, иначе сделка может сорваться на завершающем или любом другом этапе, а деньги и время в любом случае будут потрачены.
4. Не стоит переоформлять свою квартиру в залог до полного завершения сделки. Нужно дождаться оформления договора купли-продажи и полного расчета.
5. Всегда нужно иметь грамотного юриста для консультаций по вопросам сделок с недвижимостью, иначе убытки по незнанию могут быть огромными.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существует несколько схем, по которым можно вполне легально продать жилье, числящееся на данный момент в качестве залога у банковской организации:

1. Реализация квартиры через банк – кредитор ведет сделку от начала до конца: от составления документов до переговоров с регистрационной палатой. Продавец-должник участвует лишь, подписывая те или иные бумаги. Создается две банковские ячейки: одна для ипотечной задолженности для кредитора, другая – для разницы между стоимостью жилья и долгом – пойдет продавцу. Этот вариант не очень подходит для заемщика, так как исключены шансы продать квартиру дороже, банку не столь важна прибыль, главное для него вернуть сумму кредита.
2. Самостоятельная продажа – здесь главное прозрачность. Скрывать факт обременения имущества недопустимо, иначе такое поведение продавца будет оценено как вовлечение покупателя в аферу и мошенничество. Законная сделка совершается в следующем порядке:

• обращение покупателя в банк с заявлением о выкупе объекта залога;
• оформление сотрудниками кредитной организации предварительного соглашения купли-продажи, нотариальное подтверждение;
• взнос покупателем двух сумм в две разные банковские ячейки: задолженность по ипотеке, оставшаяся разница для продавца;
• снятие обременения с объекта недвижимости;
• оформление договора купли-продажи через Росреестр;
• получение доступа обоих получателей денег к ячейкам.

3. Досрочное погашение займа – здесь главное найти покупателя, согласного на рискованную сделку. Ведь он по факту покупает имущество с обременением, которое продавец обязуется снять только после передачи денег ему на руки. Потенциальные участники такой операции пугаются столь не надежной схемы. К слову, данный вид перепродажи ипотечных квартир актуален, если жилье находится в стадии стройки. Квартиры в новостройках с приличной площадью и удобной планировкой пользуются спросом. У застройщиков на завершающем этапе строительства часто меняются собственники. Что касается порядка совершения сделки, то первым шагом является получение согласия банка на досрочную выплату долга. Стоит признаться, банки неохотно идут на это, потому что теряют много процентных выплат. Но если предоставить веские доводы, указать серьезные причины такого решения, то есть шанс одобрения такой просьбы. Банк определяет задолженность на данный момент, стороны оформляют соглашение у нотариуса, заемщик со своими родными выписывается из ипотечного жилья, вносит задаток в банк, закрывает ипотеку и снимает обременение, переоформляет право на владение имуществом в Регистрационной палате.
4. Продажа долговых обязательств – это, по сути, передача своей ипотеки другому заемщику. Банк просто меняет фамилию заемщика в ипотечном договоре, долг переводится на нового заемщика, который становится в то же время и собственником квартиры. Для покупателя такая сделка зачастую выгодна, так как ипотечное имущество продается по заниженной стоимости, да и порядок процедуры почти не меняется: та же подача документов на рассмотрение в банк, оценка стоимости квартиры и платежеспособности клиента. Перерегистрирует недвижимость в Росреестре лично банк, поэтому заемщик только ставит подпись на бланке передачи долгового обязательства.

Документы для сделки

Покупка ипотечной квартиры продавца

Процедура продажи ипотечной недвижимости, обремененной Сбербанком, требует от заемщика подготовки определенного набора документов:

• подтверждение платежеспособности – справка о доходах продавца;
• актуальность сделки – заверенный нотариусом договор купли-продажи с противоположной стороной;
• справка о закрытии всех долгов на текущий момент по кредиту;
• закладная на квартиру;
• гарантия чистоты сделки – справка из банка о зачислении средств на кредитный счет заемщика;
• ликвидация обременения с объекта недвижимости.

Эти этапы друг за другом способствуют совершению имущественной сделки. Данный случай является сложным, нуждающимся в особых подтверждениях. Подстраховаться нужно любой из трех сторон: и продавцу, и покупателю, и банку. Новый собственник жилья должен быть уверен, что на него не перейдут обязательства предыдущего собственника. Погашение ипотечного кредита подтверждается как для банка, так и для покупателя. Добросовестный заемщик обязан подтвердить чистоту сделки и отсутствие каких-либо «хвостов».

Продажа квартиры с материнским капиталом

Данная ситуация является частным случаем, который требует выполнения следующих правил и требований:

1. Федеральная программа «Материнский (семейный) капитал» предусматривает полный отчет перед государством и осуществление любых сделок с имуществом, купленным с участием средств субсидии, через Управление опеки и попечительства.
2. Обязательно нужно дождаться исполнения трех лет ребенку, с рождением которого возникло право на пользование средствами материнского сертификата.
3. За продажей квартиры сразу должно следовать приобретение равноправного жилья и прописка ребенка в нем.
4. В рамках данной программы позволено приобрести другую квартиру на вторичном рынке, оформить ипотеку на жилплощадь в новостройке или вступить в долевое строительство.
5. Если недвижимость куплена менее, чем 3 года назад, после сделки придется отдать налог в размере 13% государству. Но в то же время при покупке нового жилья можно получить налоговый вычет.
6. Налог также начисляется, если продавец заработал на сделке, но если ему пришлось добавить денег для приобретения новой недвижимости, ничего платить в казну не надо.

Видео о продаже ипотечной квартиры: