Узнаём, как правильно оформить ипотеку — условия, правила

Оформление ипотеки – процесс сложный. Сотрудничество связано со множеством фактором. У каждого банка в этом направлении действует своя программа, но ряд моментов остаются общими. Основные условия кредитования находятся примерно на одном уровне, но как правильно оформить ипотеку?

Ипотечные займы: общие условия

Недвижимость остаётся недостижимой для многих без ипотеки. Легче платить небольшими суммами 10-30 лет, чем сразу выплатить всё. Но кредиты под залог квартиры успешно выдаются не любому клиенту, обратившемуся за помощью. Для банковских учреждений важно убедиться в платёжеспособности клиента, уровне доходов.

Банки всё чаще готовы пойти навстречу клиентам. Единственное исключение – комиссионные сборы. Без переплаты получить займ всё равно не получится, по-другому взаимоотношения не строят.

Следующие признаки выделяют ипотеку по сравнению с кредитами:

1. Купленная квартира, дом, выступают залогом.
2. Выдача денег только на вопросы по квартире, дому.
3. Действие договора на протяжении 5-50 лет.

Любая заявка рассматривается индивидуально. Но на решения влияют конкретные факторы.

Расчёты процентных ставок и размеров выплат

Для расчёта итоговой суммы надо рассмотреть следующие факторы:

• Общая сумма кредита.
• Размер первого взноса.
• Способ расчёта. У большинства организаций он аннуитетный. Одинаковая сумма передаётся компании каждый месяц.
• Процентную ставку. Сейчас она находится на уровне 9-11%.

Процедура расчёта упрощается, если использовать специальный калькулятор от банка, на главной интернет-странице.

Подробное рассмотрение условий выдачи

Федеральные законы регулируют правила передачи денег клиентам после того, как они заключили договор. К общим требованиям относят проживание в стране, или в том регионе, где клиент планирует получать обслуживание. Прописка не предъявляется некоторым – например, когда объекты рассматривают со вторичного рынка.

Определяющие критерии не включают половую принадлежность. Банки больше присматриваются к образованию, жизненным, профессиональным перспективам. Это требование негласное, но принято организациями по всей стране.

Клиентами с максимальным риском считаются ИП и бизнесмены, недавно открывшие собственное дело. Особенно, когда открытая ими компания – единственный источник дохода. Для таких ситуаций надёжными партнёрами считают госслужащих со стабильной зарплатой.

По поводу возраста

Логично и понятно стремление оформлять договор с теми, кто достиг трудоспособного возраста. 21 год – минимум планки. Возраст пенсионеров плюс 5-10 лет – граница максимум.

Предполагается, что до 65 заёмщики способны рассчитаться по долгам в полном объёме. Сбербанк в сфере стал лидером, он готов давать время до 75 лет.

Специфика программ по военной ипотеке двигает верхнюю границу по возрасту до 45 лет. Это считается планкой, при достижении которой большинство военных уходят на пенсию.

Описание трудового стажа

Необходимо проработать хотя бы 6 месяцев в одной компании, с одной должностью. За прошедшие пять лет требуется набрать минимум 1 год стажа. Постоянное место работы, фиксированный стабильный доход – характеристики, увеличивающие вероятность получения положительного решения. Государственные служащие во многих ситуациях- решение с большей выгодой.

Доход и его уровень

Уровень ежемесячного дохода – первый фактор, к которому присматриваются все банковские служащие. Закон говорит, что выплаты по долгам не должны превышать 40-50% от общего уровня дохода каждый месяц. Этого должно хватить для удовлетворения стандартных потребностей.

Прибыльные вложения, например – в акции, станут дополнительным плюсом при рассмотрении заявок. Главное – документально подтвердить их.

Есть и другие критерии, подлежащие учёту при оформлении соглашений:

1. Любая дополнительная доказанная прибыль. Пример – от аренды недвижимости.
2. Доход близких родственников, выступающих поручителями.
3. Общая прибыль у супругов.

Ответственное и аккуратное отношение, состояние в плане финансов – вот факторы, подвергаемые оценке. Решение с большой вероятностью изменится негативно при наличии долгов по другим договорам.

Мнение банка можно изменить, только если долг всё-таки был оплачен, и договор с предыдущей организацией закрыт без дополнительных претензий. Можно представить доказательства в пользу появления экстренных ситуаций, из-за которых и возникли просрочки.

Брачные отношения, созаёмщики

Семейные клиенты с детьми и вторым работающим супругом – те, для кого решения будут положительными с большой вероятностью. Государственные выплаты при погашении долгов доступны тем, у кого есть два и более ребёнка – тогда семьям выдают материнский капитал.

Условия кредитования улучшает и созаёмщик. Роль чаще передают близким родственникам, супругам.

Сроки кредитования

Об этом показателе стороны должны договориться заранее. Это время, за которое полную сумму долга вернут.

Некоторые параметры определяют, сколько действует соглашение:

• Размер кредита.
• Возраст.
• Уровень доходов у клиента.

Минимальный срок выплат в 30 лет характерен для Сбербанка. Некоторые учреждения готовы сотрудничать с клиентами на протяжении 50 лет и больше. Минимальное время, на которые оформляют договоры – 5,10 лет.

Если интересует меньший промежуток времени – лучше выбрать кредиты другого вида, к примеру – потребительские.

Первоначальные взносы

В каждой организации его устанавливают по-своему. Даже один банк старается разрабатывать и поддерживать разные программы, где условия разные. Льготные программы отличаются уменьшением данного показателя. От 5 до 30% — стандартный диапазон.

Процентные ставки, порядок выплат

На текущий год в этом плане средний показатель – 9-11%. Порядок выплат предполагает в большинстве ситуаций аннуитетные платежи. То есть, на протяжении определённого срока клиент отдаёт равные суммы. Они всегда остаются одинаковыми.

О требуемых документах

Стандартный список бумаг состоит из таких позиций:

1. По объекту займа.
2. Копия трудовой книжки.
3. Документ для подтверждения прибыли любых видов.
4. Брачные свидетельства.
5. Гражданское удостоверение, копии свидетельства детей.

По форме организации, куда обратился заявитель, заполняется специальное заявление на выдачу денег.

О страховании

Среди обязательных условий договоров по ипотеке страховка – на первом месте. Это нужно и для защиты самого имущества от потери, порчи. У банков часто навязывают дополнительные услуги по направлению. Лучше выбирать комплексные программы, они обходятся заёмщикам дешевле.

Досрочное погашение: выгодно ли?

Быстрый возврат долга интересен клиентам по причине серьёзной переплаты процентов, пока договор остаётся действительным. Переплата присутствует вне зависимости от обстановки и других условий.

Выгоды больше при погашении раньше срока. Но банки применяют в этом случае дополнительные механизмы регулирования:

• Усложнение процедуры. Например, переоформление всех документов, уплата комиссионных.
• Длительный запрет на досрочное погашение. Иногда такие запреты длятся по нескольку лет.
• Ограничения по суммам, которые можно вносить на счёт.

Досрочное погашение начинают после подсчёта целесообразности действия в экономическом плане. При такой схеме некоторые из заёмщиков лишаются значительной части активов, а условия сильно не улучшаются.

Порядок действий при получении ипотеки

Необходимо заранее изучить алгоритм процедуры. Тогда будет проще максимально эффективно пройти каждый из этапов. При поиске жилья у заёмщиков есть два варианта – действовать, либо привлекать к сотрудничеству профессиональные агентства.

Особенности выбора жилья

Ипотеку можно оформить практически на любые виды недвижимости:

1. Коттеджи, дачи.
2. Частные дома.
3. Квартиры на вторичном рынке.
4. Квартиры в новостройках.

Как вариант – компенсация по долевому строительству. Или полностью самостоятельное возведение какого-либо объекта. Главное – чтобы заёмщик с самого начала грамотно оценивал свои возможности.

Целевая установка заслуживает рассмотрения. Ипотеку нельзя оформлять по отношению к строениям в аварийном состоянии, в других государствах.

Банк и ипотечные программы: выбираем

На ближайшее время заёмщик определяется с целями и возможностями. Удовлетворение клиента условиями компании не означает взаимного расположения. Важно достичь понимания между заинтересованными сторонами.

Проценты не связаны с экономией. Допустимо лишь подбирать условия, которые не будут связаны с максимальной нагрузкой на клиента. При появлении прав используют госльготы. Даже если из-за этого процесс оформления отнимет больше времени.

При выборе банков и ипотечных программ нужно присматриваться к следующим пунктам:

• Максимальное время просрочек, после которого вводятся штрафные санкции.
• Условия по досрочному погашению.
• Отзывы реальных пользователей, уже обратившихся за услугами.
• Репутация организации, надёжность.
• Количество страховок, связанных с оформлением договора.
• Максимальная сумма по займу.
• Размеры первого взноса.

Встречаются ситуации, когда не все доходы официальные. Лучше выбирать компании, у которых условия для этого направления мягче. Проценты будут выше, но подтверждения доходов жёстко не требуют.

Собираем документы, подаём заявку

Большинство банков поддерживает работу со стандартным списком документов:

1. Бумаги по объекту недвижимости, на который заключают сделку.
2. Лицензионные, регистрационные свидетельства для ИП.
3. Копия трудовой книжки, заверенная.
4. Доказательство уровня дохода на протяжении предыдущих 6 месяцев.
5. Гражданское удостоверение на заёмщика.
6. Анкета. Это заявление о выдаче кредита.

Категории граждан со льготами связаны с некоторыми сложностями. Использовать бюджетные деньги нельзя без разрешения, не обойтись без дополнительного подтверждения статуса.

Применение материнского капитала допустимо после того, как Пенсионный фонд даст согласие.

Кредитный договор: особенности оформления

Этот момент при заключении сделок – один из самых ответственных. Рекомендуется внимательно изучить документ, от первой до последней страницы. Примечания и пункты, написанные мелким шрифтом, нужно тоже рассматривать.

Хорошо, если есть возможность просматривать документы в домашней и спокойной обстановке. Главное – помнить, что банк остаётся собственником залогового имущества, пока долг не будет выплачен полностью. До тех пор клиент не имеет права совершать сделки с имуществом.

Страхование, оформление собственности

Страховка от банков редко распространяется только на квартиры. Защита действует для других направлений:

• Жизнь.
• Здоровье.
• Платёжеспособность.
• Невозврат кредита.

Такие услуги относятся к добровольным. И у заёмщика есть право отказаться от соглашений, но после этого велика вероятность, что ставку поднимут.

Регистрация сделки и договора от Росреестра – один из последних этапов. Составляют ещё один документ, получивший название закладной. Эту бумагу сохраняет у себя банк. Она становится подтверждением того, что использована схема с залогом.

Советы экспертов по выбору программ с выгодными условиями

Экономисты и юристы дают несколько рекомендаций тем, кто только планирует заключить соглашение.

1. Валюта кредита – такая же, что и у заработка.

Это правило распространяется на все займы, не только ипотечные. Если зарплата идёт в рублях – то и для займа выбирают валюту. Иначе сделка не такая прибыльная из-за курса по обмену.

2. Внимательное изучение условий по будущему кредитованию.

Изучают все факторы по текущей сделке. Важную роль играют дополнительные расходы – по обслуживанию, страховке, и так далее. Например, в некоторых банках настаивают на том, чтобы клиент выбирал определённые страховые компании. Только за страховку каждый год приходится отдавать от 0,5 до 2% от общей суммы кредита.

3. Постепенное улучшение жилья. Не стоит переоценивать свои возможности.

Не больше 30-40% от семейного заработка должны составлять выплаты каждый месяц. 50% — тоже вариант, но это критический порог. Потому стоит начинать с небольших сумм. Пусть даже это будет небольшая квартира на вторичном рынке. Велика вероятность изменения ситуации ко времени полной выплаты долга. Тогда можно будет подумать об улучшенном варианте.

4. Откладывание денег для безопасности.

Для запаса по деньгам используют депозитные счета, с минимальной суммой в 4-6 ежемесячных выплат. Не стоит торопиться с досрочными выплатами, как только копится нужная сумма. Деньги защитят владельцев на будущее.

При стабильном доходе и официальной работе оформление ипотеки не доставит серьёзных хлопот. Сложности могут возникнуть лишь с самим процессом выплаты долга. Необходимо взвесить все стороны подобного решения – и положительные, и отрицательные. Иногда сделку откладывают, пока обстановка не будет благополучной. Хорошо, если есть источники дополнительной прибыли – вложения денег. Тогда и условия кредита улучшаются.

Видео о  о покупке квартиры по ипотеке: